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계약을 체결하게 된 동기나 목적에 착오가 있는 경우, 이를 이유로 계약을 취소할 수 있는지
예를들어, 어느 정도 규모의 건물을 신축할 목적으로 토지를 매수했는데, 알고보니 토지에 문제가 있어 그러한 건물 신축이 불가능한 경우에 있어서, ‘내가 이 토지를 매수해서 어느 정도 규모의 건물을 신축하겠다’는 것은 내가 그 토지를 매수하게 된 동기에 해당하는바, 이러한 경우가 동기의 착오로 인해 계약을 취소할 수 있는지가 문제되는 전형적인 사례이다.
계약을 체결함에 있어 착오가 있었다는 이유로 이를 취소할 수 있는지, 그 요건과 관련하여 민법은, 의사표시는 ‘법률행위의 내용’의 중요부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있다고 규정하고 있다(제109조).
따라서, 계약을 체결하게 된 동기가 매매라는 법률행위의 내용으로 현출된 경우라면, 그 동기의 착오를 이유로 취소할 수 있을 것이다. 반대로, 매매계약서에 매수인의 위와 같은 동기가 현출되지 않았다면, 이를 사유로 계약을 취소할 수는 없는 것이 원칙이다. 매도인은 매수인의 이러한 계약체결 동기를 알 수 없기 때문에, 이러한 계약체결 동기는 법률행위의 내용, 즉 매매계약의 내용이 되지 않았기 때문이다.
반대로, 매매계약서에 매수인의 이러한 동기를 계약의 전제조건으로 특약사항에 적시하여, 그러한 전제조건이 충족되어야지만 계약이 유효한 것으로 명시하였다면, 추후 그 전제조건이 충족되지 않을 경우, 이를 사유로 계약을 취소 또는 해제할 수 있을 것이다.
동기의 착오로 인해 계약이 취소될 수 있는지가 문제되는 사례는, 위 2가지 경우의 중간 정도 형태일 것인데, 대법원 판례에 의하면, 동기의 착오를 이유로 계약을 취소하기 위해서는, 위와 같이 그 동기를 계약의 전제조건으로 하기로 합의했을 것 까지는 요구하지 않아도, 최소한 자신의 계약체결 동기를 상대방에게 표시하여, 그 동기가 계약체결 과정에서 현출되어 상대방이 이를 알고 있었을 것이 요구된다.
구체적으로, 매수인이 토지 매매계약 체결 당시, 중개인들이 토지 중 20~30 평 정도 가량만 도로로 편입될 것이라 하여, 그렇게 알고 주택을 신축하기 위해 토지를 매수하였고, 그러한 계약체결 동기를 매도인에게 알려 매도인도 알고 있었는데, 실제로는 토지 전체 면적의 30%에 해당하는 197평이 도로로 편입되어, 애초에 계획했던 주택 신축에 어려움이 생긴 경우, 법원은 동기의 착오를 이유로 계약의 취소를 인정하였다(대법원 2000다12259 판결).
동기의 착오가 문제되는 또 다른 대표적인 사례는 부동산의 시세를 오인해서, 시세보다 비싸게 매수한 경우이다. 판례에 의하면, 부동산매매에서 시가에 관한 착오는 그 부동산을 매매하려는 의사를 결정할 때의 동기의 착오에 불과하다고 하여, 이를 사유로는 원칙적으로 취소할 수 없다고 하였다(대법원 92다29337 판결).
상대방에게 계약체결 동기를 표시하지 않았더라도, 동기의 착오를 이유로 계약을 취소할 수 있는 경우
상대방이 거짓말을 하거나, 상대방이 먼저 착각을 하여, 그로 인해 내가 착각을 하고 계약을 체결하게 되었다면, 비록 내가 상대방에게 계약을 체결한 동기를 표시하지 않았더라도, 계약을 취소할 수 있다고 보는 것이 합당할 것이고, 판례도 이러한 경우에는 원칙적으로 계약을 취소할 수 있다고 하였다.
관련하여, 건물 매매계약 체결 직후 건물이 건축선을 침범하여 건축된 사실을 알고, 매수인이 매도인에게 “건축선을 침범한 부분이 철거되는 것 아닌지”에 대해 문제제기를 하였으나, 매도인이 “법률전문가의 자문을 얻었는데 철거당하지 않을 것이다. 문제 없을 것이다.”고 하여, 이를 믿고 매매계약을 해제하지 않고 잔금까지 지급한 사안에서,
법원은 매수인 입장에서 ‘이 건물이 철거당하지 않을 것’이라고 믿은 것은 매매계약과 관련하여 동기의 착오에 해당하지만, 이러한 착오는 매도인의 적극적인 행위(말)에 기인한 것이고, 쌍방의 대화 등 증거를 통해 매매계약의 내용으로 표시되었다고 보아야 하므로, 매수인이 ‘이 건물이 철거당하지 않을 것’이라는 것을 계약의 전제조건으로 명시하지 않았다고 해도, 매수인은 이를 사유로 계약을 취소할 수 있다는 취지로 판시하였다(대법원 97다26210 판결).
◇김용일 변호사
△서울대 경영대학 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
