[김용일의 부동산톡]토지거래허가구역내 허가를 받지 않아도 되는 경우…경매·공매의 예외

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 토지거래허가구역내 일정 면적 이상의 토지를 매매함에 있어서는 관할관청의 허가를 받아야 매매가 유효하게 되는데, 이번 시간에는 토지거래허가구역내 토지 매매시 법적효과인 유동적 무효, 확정적 무효의 법리를 먼저 보고, 경매, 공매 등 허가를 받지 않아도 되는 경우에 대해 정리해 보겠다.

토지거래허가구역내 매매시 유동적 무효와 확정적 무효의 법리

토지거래허가구역내 토지의 거래와 관련해서는 부동산 거래신고 등에 관한 법률의 적용을 받는다. 위 법에 의하면, 토지거래허가구역에서 대가를 받고 토지의 소유권을 이전하거나(대표적으로 매매가 이에 해당), 지상권을 설정하는 계약을 체결하려는 당사자는 관할관청으로부터 그 계약에 관하여 허가를 받아야 한다.

토지거래허가구역에서 토지 매매계약을 체결한 경우에는 관할관청으로부터 그 매매계약에 관하여 허가를 받아야만 그 매매계약이 유효하게 되고, 허가를 받기 전에는 그 매매계약이 일단 무효의 상태에 있다가, 나중에 토지거래허가를 받으면 계약체결 시점으로 소급하여 유효하게 되는바, 이를 유동적 무효라 한다.

만일 토지거래허가신청을 했다가 불허가처분을 받으면 그 계약은 확정적으로 무효가 된다. 이에 대해서는 불허가 처분에 대해 취소소송 등 행정소송으로 불복하는 방법은 있다.

한편, 매매계약 체결 당시에는 토지거래허가구역이 아니었으나, 그후 토지거래허가구역으로 지정고시된 경우에는 허가를 받지 않아도 되고, 토지거래허가구역으로 지정고시된 후 매매계약을 체결하였으나 그후 지정이 해제된 경우에는 허가를 받을 필요가 없게 된 것이므로 확정적으로 계약이 유효하게 된다. 확정적 유효가 되었으니 그 후 다시 허가구역으로 지정되더라도 더 이상 허가를 받지 않아도 된다.

토지거래허가를 받지 않아도 되는 경우, 경매와 공매의 예외

토지거래허가를 받아야 하는 계약으로 위 법에 규정된 것은, 매매 등 대가를 받고 소유권을 이전하는 계약이므로, 이에 해당하지 않는 상속, 증여의 경우 또는 명의신탁 해지에 기한 반환을 할 때는 허가가 필요하지 않다.

예를 들어, 부동산실명법상 부동산명의신탁은 원칙적으로 무효이지만, 예외적으로 부부간 부동산 명의신탁은 유효한바, 부부간에 이를 해지하고 반환받는 경우에는 토지거래허가가 필요 없을 것이다.

그리고, 민사집행법상 경매로 낙찰받는 경우는 허가가 필요하지 않고(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제14조 제2항 제2호),

한국자산관리공사(캠코)가 진행하는 온비드 공매로 낙찰받는 경우도 대부분 허가가 필요하지 않다. 구체적으로, ①국유재산을 일반경쟁입찰로 처분하는 경우, ②공유재산을 일반경쟁입찰로 처분하는 경우, ③압류재산 즉 국세 및 지방세 등 세금이 체납되어 압류된 재산을 공매로 처분하는 경우, ④유입자산의 경우 허가가 필요하지 않다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제11조 제3항 제2호, 제3호, 제12호, 제16호 전단).

그러나, 공매 중에서도 수탁재산, 즉 한국자산관리공사에 매각이 의뢰되어 공매하는 경우는 원칙적으로 허가가 필요하고, 예외적으로 3회 이상 공매하였으나 유찰된 토지를 매각하는 경우에만 허가가 필요하지 않은데(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제11조 제3항 제16호 후단), 다만 토지거래허가구역내에서 수탁재산이 공매되는 경우는 흔치 않을 것이다.

◇김용일 변호사

△서울대 경영대학 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사