[김용일의 부동산톡]토지거래허가구역내 매매계약시 법률적 문제

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 최근 국토교통부는 투기방지 대책의 일환으로 용산 철도 정비창 부지 일대와 인근 재개발 재건축 사업구역을 토지거래허가구역으로 1년간 지정하였다. 구역 내 주거지역은 18㎡, 상업지역은 20㎡를 초과하는 토지를 매매할 때는 구청장의 허가를 받아야 하고, 허가받은 목적대로 토지를 이용해야 하는 제한이 생긴 것이다. 관련하여, 이번 시간에는 토지거래허가구역내 토지매매와 관련하여 발생하는 법률적 문제 등에 대해 정리해 보겠다.

◇ 허가를 받기 전에 매매계약부터 체결한 경우의 법리·유동적 무효

토지거래허가구역내 토지의 거래와 관련해서는 기존에 국토이용관리법, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등으로 규율되었는데, 최근 부동산 거래신고 등에 관한 법률이 제정, 시행되어 위 법률의 적용을 받게 되었다.

위 법에 의하면, 토지거래허가구역 내 토지에 관하여 대가를 받고 소유권을 이전하거나 지상권을 설정하는 계약을 체결하려는 당사자는 관할관청으로부터 그 계약에 관하여 허가를 받아야 하고, 허가를 받기 위해서는 그 허가신청서에 계약내용과 그 토지의 이용계획, 취득자금 조달계획 등을 적어 제출해야 한다(제11조).

참고로, 위 법에서는 토지에 관하여 대가를 받고 소유권을 이전하거나 지상권을 설정하는 계약을 체결할 때 허가를 받아야 한다고 규정하고 있는바, 매매계약, 매매예약 등이 대표적인 경우이다. 따라서, 이에 해당하지 않는 증여, 명의신탁 해지에 기한 반환, 공매, 경매 등으로 인한 취득시에는 허가를 받지 않아도 된다.

만일, 토지거래허가구역내에서 토지를 매매하려고 하는데, 위 법과 달리 관할관청의 허가를 받기 전에 매매계약부터 체결하였다면 일단 해당 계약은 무효가 된다. 다만, 이 경우에도 추후 허가를 받게 되면 해당 계약은 소급해서 유효가 되는바, 이를 법률적 용어로 유동적 무효라고 한다.

만일, 허가를 받기 전에 매매계약부터 체결하였는데, 당사자 일방이 허가신청절차에 협력하지 않을 것이 염려되면, 매매계약 당시 이러한 경우 일정한 손해액을 배상하기로 약정하는 것은 유효하다. 그리고, 상대방이 계속해서 협력의무를 이행하지 않는다면, 협력의무의 이행을 소송으로써 구할 수도 있고, 소송결과 승소판결이 확정되면 단독으로 허가신청을 할 수 있다. 또한, 소송 결과가 나오기 전이라도, 토지거래허가신청절차 청구권을 피보전권리로 하여 미리 처분금지가처분을 해놓을 수도 있다.

그리고, 위와 같은 유동적 무효상태에서는 계약 당사자 쌍방이 서로 거래허가절차에 협력할 의무를 부담하므로, 쉽사리 계약을 해제할 수는 없다. 다만 매매계약시 계약금을 지급했다면 계약금은 해약금으로 추정되므로, 매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기하는 방식으로 계약을 해제할 수는 있다(대법원 97다9369 판결).

한편, 허가구역내에서 토지와 건물을 같이 매매하는 계약을 체결하였으나, 토지에 대해 허가가 되지 않은 경우는, 토지와 건물 매매 모두 무효가 되는 것이 원칙이고, 토지에 대한 거래허가가 없더라도 건물만이라도 매수하였을 것이라는 특별한 사정이 있는 경우에 한해 건물매매만 유효하게 된다.

◇ 토지거래허가구역내 매매가 확정적 무효로 되는 경우의 법리

앞에서도 언급하였지만, 토지거래허가구역내 토지를 매매함에 있어 허가를 받지 않고 매매계약부터 체결한 경우는 일단 무효가 된다. 그 상태에서 추후 허가를 받게 되면 소급해서 유효로 되지만, 그렇지 않고 불허가처분을 받으면 확정적으로 무효가 된다.

이 외에도 토지거래허가구역내 매매가 확정적으로 무효로 되는 경우가 있다. 불허가처분을 받기 전이라도, 처음부터 토지거래허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약은 강행규정을 위반한 것으로 확정적 무효가 된다.

예를 들어, 매매를 증여로 가장하는 등 토지거래허가가 필요하지 않는 것으로 계약서를 허위로 작성하거나, 정상적으로는 토지거래허가를 받을 수 없는 계약을 허가를 받을 수 있도록 계약서를 허위로 작성하는 경우가 이에 해당한다(대법원 92다44671 판결).

그리고, 당사자 쌍방이 허가신청을 하지 않을 의사를 명백히 표시한 경우, 당사자 일방이 허가신청 협력의무의 이행거절의사를 명백히 표시한 경우, 조건부 계약에서 그 조건의 성취가 불가능한 것으로 확정된 경우 등에도 확정적 무효가 된다.

또한, 허가를 받지 않고 전매차익을 얻을 목적으로 중간생략등기의 합의하에 전전매매한 경우에도, 각각의 매매계약은 모두 확정적 무효가 된다(대법원 96다3982 판결).

확정적 무효가 되면, 매수인이 매도인에게 이미 지급한 계약금 등 매매대금은 매도인의 부당이득이 되므로, 매수인은 이 금액에 대한 반환청구를 할 수 있다. 또한, 확정적으로 무효가 되는 것에 상대방에게 귀책사유가 있다면, 이를 사유로 손해배상청구를 할 수도 있다.

◇김용일 변호사

△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사