[김용일의 부동산톡]허무인, 실체가 없는 종중, 사찰 명의로 등기가 된 경우 말소방법

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 부동산에 대해 허무인(실존하지 않는 가공의 인물 또는 실존했지만 등기신청당시 이미 사망한 자) 또는 실체가 없이 급조된 종중, 사찰, 비법인사단, 재단 등 명의로 이전등기가 되어 있는 경우에, 이를 말소하여 원래 상태대로 회복하는 방법에 대해 정리해 보겠다.

허무인 명의 등기의 말소에 관한 예규에 따른 말소소송 방법

허무인 또는 실체가 없는 종중, 사찰, 비법인사단, 재단 등 명의로 소유권이전등기가 된 경우 말소방법에 대해서는, 등기예규인 ‘허무인 명의 등기의 말소에 관한 예규’에 정리되어 있는바, 결론부터 말하면, 해당 허무인 또는 실체가 없는 종중, 사찰 등 앞으로 경료된 잘못된 등기가 원인무효임을 이유로 말소등기소송을 제기하여 회복할 수 있다.

다만 주의할 점은 소송의 상대방이다. 말소소송을 함에 있어, 등기명의자인 허무인 또는 실체가 없는 종중, 사찰 등을 상대방(피고)로 할 것이 아니라, 실제로 등기를 한 자를 상대방(피고)로 잡아야 한다. 만약 허무인 또는 실체가 없는 종중, 사찰 등을 피고로 지정하여 말소소송을 제기할 경우, 그러한 소송은 당사자능력이 없는 자를 피고로 지정하여 소송을 제기했다는 이유로 소각하 판결을 받게 된다.

예를들어, A 명의의 부동산 소유권등기에 대해, B라는 자가 허무인 C 앞으로 이전등기를 시킨 경우, 가공의 인물인 C를 상대로 소송을 할 것이 아니라, 위와 같은 허위등기를 실제로 실행했던 B를 상대로 원인무효의 등기라는 이유로 말소소송을 제기하여 승소 확정판결을 받고, 그 판결에 기해 말소등기를 신청할 수 있다(허무인 명의 등기의 말소에 관한 예규 2조).

관련하여 법원은 “등기부상 진실한 소유자인 원고의 소유권에 방해가 되는 불실등기가 존재하는 경우에 그 등기명의인이 허무인인 때에는, 원고는 그와 같은 허무인 명의로 등기행위를 한 자에 대하여 소유권에 기한 방해배제로서 등기행위자를 표상하는 허무인 명의 등기의 말소를 구할 수 있다.”고 하였고(대법원 90다684 판결), “소유자는 이와 같은 말소청구권을 보전하기 위하여 실제 등기행위를 한 사람을 상대로 처분금지가처분을 할 수도 있다.”고 하였다(대법원 2008마615 결정).

또한, A 명의의 부동산 소유권등기에 대해 실체가 없는 B라는 종중, 사찰 등명의로 등기가 이전된 경우에는, 위와 같은 등기를 실제로 실행했던 위 단체의 대표자나 그 구성원 등을 상대로 말소소송을 제기하고, 그 등기가 원인무효임을 이유로 말소소송을 제기하여 승소 확정판결을 받으면, 그 판결에 기해 말소등기를 신청할 수 있다(허무인 명의 등기의 말소에 관한 예규 4조).

예를들어, 자신 소유의 부동산에 대해 가공의 실체가 없는 종중 등 단체를 급조하여 만들어 등기를 이전시키는 경우가 있다. 이때 원래 부동산 소유자가 사망시, 그 상속인들은 해당 종중 등 단체를 상대로 말소소송을 제기할 것이 아니라, 종중의 대표자, 구성원 등 실제로 등기를 실행했던 자를 상대로 원인무효의 등기임을 이유로 말소소송을 하여 등기명의를 회복받고 소유권을 찾을 수 있다.

허무인으로부터 등기를 이전받은 자를 상대로 한 원인무효소송

앞서 허무인에게 경료된 등기는 원인무효라고 했는데, 그 허무인으로부터 다른 사람에게 또 등기가 이전된 경우에는 그 등기 역시 원인무효가 된다.

원칙적으로 등기에는 추정력이 있어, 부동산의 소유권 등기 명의자는 해당 부동산의 적법한 소유권자로 추정된다. 그러나, 허무인으로부터 등기를 이전받은 경우에는 그 추정력이 깨지고, 결국 그 자는 자신이 소유권자라고 주장할 수 없게 된다.

관련하여 법원은 “허무인으로부터 등기를 이어받은 소유권이전등기는 원인무효라 할 것이어서, 그 등기명의자에 대한 소유권추정은 깨트려진다.”고 판시하였다(대법원 84다카2494 판결).

◇김용일 변호사

△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사