[김용일의 부동산톡]상대방 탓에 부동산계약파기시 받기로 한 위약금 감액되나

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 부동산 매매계약에 있어 매매대금의 10%를 계약금으로 정하고, 상대방이 계약위반을 할때 계약금 상당을 위약금조로 받기로 약정하는 경우가 많다. 그렇게 위약금 약정을 할 경우 손해배상액을 미리 정한 것으로 추정되어, 상대방이 계약위반을 하게 되면 실제 입은 손해에 관계없이 사전에 정한 위약금을 손해배상금으로 청구할 수 있는 것이 원칙이다. 다만, 실제 소송사례에서는 그렇게 정한 위약금이 감액되는 판결도 종종 나온는바, 이번 시간에 법원의 구체적인 감액기준을 정리하고, 실제 사례를 소개해 보겠다.

상대방이 계약위반시 위약금을 받기로 정한 경우, 그 위약금이 감액될 수 있는지 판단기준

예를들어, 부동산매매계약서에 “본 계약을 매수인이 위반하였을 경우 매수인은 계약금을 위약금조로 포기하고, 매도인이 위반하였을 경우에는 계약금액의 배액을 위약금조로 매수인에게 배상한다.”는 문구가 있다면, 계약금 상당 금액을 계약위반에 대한 위약금으로 약정한 것이 된다.

다만, 민법은 “위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정하고, 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원이 적당히 감액할 수 있다.”고 규정하고 있는바(제398조), 위약금을 감액해달라는 소송에서는 그 위약금이 ‘부당히 과다’한지 여부가 쟁점이 되고, 법원은 각 사건의 사실관계를 토대로 판례의 판단기준을 참고하여, 최종적으로 감액 여부를 판단한다.

대법원의 판단기준을 소개하면, 법원은 “민법 제398조 제2항은 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원이 이를 적당히 감액할 수 있다고 규정하고 있는바, 여기서 ‘부당히 과다한 경우’라고 함은 채권자와 채무자의 각 지위, 계약의 목적 및 내용, 손해배상액을 예정한 동기, 채무액에 대한 예정액의 비율, 예상 손해액의 크기, 그 당시의 거래관행 등 모든 사정을 참작하여 일반 사회관념에 비추어 그 예정액의 지급이 경제적 약자의 지위에 있는 채무자에게 부당한 압박을 가하여 공정성을 잃는 결과를 초래한다고 인정되는 경우를 뜻하는 것으로 보아야 하고, 한편 위 규정의 적용에 따라 손해배상의 예정액이 부당하게 과다한지 및 그에 대한 적당한 감액의 범위를 판단하는 데 있어서는 법원이 구체적으로 그 판단을 하는 때 즉, 사실심의 변론종결 당시를 기준으로 하여 그 사이에 발생한 위와 같은 모든 사정을 종합적으로 고려하여야 할 것이다.”고 하였다(대법원 99다38637 판결).

위약금이 매매대금의 5% 상당인데도, 부당히 과다하다고 판단되어 감액된 사례

통상적으로 부동산 매매대금의 10%를 계약금이자 위약금으로 정하는 경우가 많은데, 그렇게 위약금을 정하는 경우, 그 위약금은 적당하다고 판단되는 경우가 많다. 즉 10%가 기준점이 되는 것이다. 그러나, 실제소송에서는 위약금의 비율이 전체 매매대금의 10%가 안되더라도 부당히 과다하다고 판단되어 감액되는 사례가 있다. 반대로, 10%가 훨씬 넘더라도, 적절한 위약금이라고 판단되어 감액되지 않는 사례도 있다.

실제 하급심 판결을 보면, 빌딩 매매매금이 약 100억원이고, 계약금이자 위약금은 5% 상당인데, 그 5%의 위약금인 5억원이 부당히 과다하다고 판단되어 절반 정도가 감액된 사례가 있다.

위 사례에서 법원은 그 근거로, “①이 사건 매매계약이 해제됨으로 인하여 원고는 5억원이나 되는 계약금 전액을 몰취 당하게 되는 반면, 피고는 원고의 채무불이행 때문에 별다른 손해를 입지는 않은 점, ②이 사건 매매계약은 그 대금이 약 100억원으로 목적물에 다수의 근저당권설정등기, 전세권설정등기가 마쳐져 있는 등 그 권리관계도 복잡하여 원고가 잔금을 제대로 지급하기 위해서는 근저당권자인 A은행의 협조가 필수적이었는데, 피고가 A은행으로부터 이러한 대출을 받는 것이 가능하다고 하여 원고가 이 사건 매매계약을 체결한 것으로 보이는 점, ③그런데 당초의 기대와 달리 A은행이 잔금 전액을 대출해 주지 못하게 되어 원고는 잔금지급의무를 이행하지 못하였는바, 이와 같은 원고의 채무불이행에는 원고의 책임보다는 대출기관의 태도변화가 더 큰 영향을 미친 것이고, 이러한 사정은 대출담당자를 소개해 준 피고도 어느정도는 예상할 수 있었던 것으로 보이는 점”등을 들었다.

◇김용일 변호사

△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사