[김용일의 부동산톡] 매매에 기한 소유권이전등기청구권, 매수인지위의 양도

김용일 변호사

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 부동산매매계약을 하면 매수인은 부동산에 대한 소유권이전등기청구권을 갖는다. 이때 매수인이 제3자에게 매매계약에 기한 소유권이전등기청권을 양도하거나 매수인지위를 양도하는 경우가 있는데, 그 요건 및 법리 등에 대해 정리해 보겠다.

채권양도의 요건

소유권이전등기청구권을 양도한다고 했을 때, 소유권이전등기청구권은 채권이므로 채권양도의 요건을 먼저 살펴보겠다.

채권양도란 채권자가 채무자에 대한 채권을 동일성을 유지한 채 새로운 채권자에게 이전하는, 기존 채권자와 신규 채권자 사이의 계약을 말한다. 채권양도는 채권양도계약의 체결과 동시에 효력이 발생하고, 채권자의 채무자에 대한 통지나 채무자의 승낙은 요건이 아니므로, 위와 같은 것들이 없어도 기존 채권자와 신규 채권자간 당사자 사이에서 채권양도는 유효함이 원칙이다(다만, 채권양도를 채무자나 제3자에게 주장하기 위한 요건은 따로 있는데, 이것에 대해서는 다음 기회에 정리하겠다).

부동산 매매계약으로 인한 소유권이전등기청구권, 매수인지위 양도의 법리

부동산 매매계약시 매수인의 소유권이전등기청구권 역시 채권이므로, 위와 같은 채권양도 법리에 따라, 당사자 사이의 합의만으로 소유권이전등기청구권의 양도가 가능할 것 같지만, 판례에 의하면, 매매계약의 경우 매도인과 매수인 사이에 신뢰관계가 있기 때문에, 매수인이 일방적으로 소유권이전등기청구권을 양도할 수 없고, 매도인(채무자)의 동의가 있어야 유효하다고 한다.

구체적으로 대법원은 “부동산매매계약에서 매도인과 매수인은 서로 동시이행관계에 있는 일정한 의무를 부담하므로 이행과정에 신뢰관계가 따른다. 특히 매도인으로서는 매매대금 지급을 위한 매수인의 자력, 신용 등 매수인이 누구인지에 따라 계약유지 여부를 달리 생각할 여지가 있다. 이러한 이유로 매매로 인한 소유권이전등기청구권의 양도는 특별한 사정이 없는 이상 양도가 제한되고 양도에 채무자의 승낙이나 동의를 요한다.”고 하였다(대법원 2015다36167 판결).

나아가, 소유권이전등기청구권을 양도받음에 있어 매도인의 동의를 받았다고 하여, 매도인에게 바로 매수인으로서의 권리행사를 할 수 있는 것은 아니다. 즉 소유권이전등기청구권만을 양도받은 것과 매수인 지위를 양도받은 것은 엄연히 다르므로, 매도인에게 매수인으로서 권리행사를 하기 위해서는, 소유권이전등기청구권 뿐만 아니라 매수인 지위 자체를 양도받고, 이에 대해 매매계약 상대방인 매도인의 동의를 받는 것이 필요하다(대법원 2004다67653 판결).

참고로, 토지거래허가구역내의 토지에 대한 매매계약시 매수인 지위를 양도하기 위해서는 매도인의 동의 뿐만 아니라, 관할 관청의 허가까지 필요하다(대법원 96다7762 판결).

매매예약 후 매매예약완결권 행사에 기한 소유권이전등기청구권 양도의 법리

부동산매매계약시 매수인이 소유권이전등기청구권을 양도하기 위해서는 매도인(채무자)의 동의가 필요하다고 하였는데, 이러한 법리는 매매예약(장래에 매매를 할 것을 약속하는 계약)을 원인으로 가등기를 한 후, 매매예약완결에 따른 소유권이전등기청구권을 행사하는 경우, 즉 가등기에 기해 본등기를 청구하는 경우도 마찬가지다.

부동산에 대해 매매예약을 원인으로 가등기를 한 후, 제3자가 해당 가등기를 양도받았다는 이유로, 매도인을 상대로 매매예약 완결을 원인으로 한 소유권이전등기청구를 한 사안에서, 법원은 부동산 매매시 매도인과 매수인 사이에 신뢰관계가 있으므로 매도인의 동의가 없는 한 매수인의 소유권이전등기청구권 양도가 제한된다는 위 법리를 설시하면서“해당 제3자가 매도인의 승낙이나 동의를 받았다거나, 매수인의 지위를 양수하였다고 볼 만한 증거가 없으므로, 매도인에게 직접 소유권이전등기절차의 이행을 청구할 수 없다.”는 취지로 판시하였다(울산지방법원 2012나5919 판결).

부동산취득시효에 기한 소유권이전등기청구권 양도의 법리

앞서 정리한 것처럼, 부동산 매매에 기한 소유권이전등기청구권은 양도가 제한되는데, 한편 부동산취득시효에 기한 소유권이전등기청구권의 경우에는 다르다. 민법 제245조 제1항은 “20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.”라고 하여, 점유취득시효를 규정하고 있으므로, 위 요건을 갖춘 점유자는 등기 명의자를 상대로 취득시효에 기한 소유권이전등기청구를 할 수 있는데, 취득시효에 기한 소유권이전등기청구권을 제3자에게 양도함에 있어서는 등기 명의자의 동의를 요하지 않는다는 것이 법원의 입장이다.

구체적으로 대법원은, “취득시효완성으로 인한 소유권이전등기청구권은 채권자와 채무자 사이에 아무런 계약관계나 신뢰관계가 없고, 그에 따라 채권자가 채무자에게 반대급부로 부담하여야 하는 의무도 없다. 따라서 취득시효완성으로 인한 소유권이전등기청구권의 양도의 경우에는 매매로 인한 소유권이전등기청구권에 관한 양도제한의 법리가 적용되지 않는다.”고 하였다(대법원 2018.7.12. 선고 2015다36167 판결).

☞김용일 변호사는?

- 서울대학교 경영대학 졸업

- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)

- 법무법인 현 파트너 변호사

- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장

- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사

- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사