[김용일의 부동산톡]임대차계약종료후 명도소송과 차임상당의 금전청구

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 부동산 임대차가 종료되었는데도 임차인이 계속해서 점유하고 있다면 임대인은 명도소송을 할 수 있다. 나아가 임대인이 임차인의 점유기간 동안 차임(임대료)상당의 금전청구를 할 수 있는지에 대해서는, 임대인이 보증금을 반환했는지 여부에 따라 결론이 달라질 수 있는바, 이번 시간에 이에 대해 정리해 보겠다.

◇ 임대차종료시 임차인의 불법점유로 인한 손해배상청구를 하기 위한 요건

임대차종료시, 임대인은 임대차보증금 중 연체차임, 손해배상액 등 당해 임대차에 대해 인도시까지 생긴 모든 채무를 청산하고 난 나머지를 임차인에게 반환할 의무가 있고, 임차인은 이를 받을 때까지 임차부동산의 인도를 거절할 권리가 있다. 따라서 임대인이 명도소송시 임차인이 보증금을 반환받지 못했다면, 임차인은 보증금을 받는 조건으로 명도하겠다고 항변할 수 있다.

또한, 임대인은 명도청구 외에도 임대차 종료 후의 점유에 대해 금전청구도 할 수 있는데, 다만 임대인이 임차인의 불법점유를 이유로 손해배상청구를 하려면, 임차인에게 보증금을 반환하거나 공탁 등 이행제공을 하여, 임차인의 동시이행항변권을 봉쇄시켜야 한다. 임대차가 종료됐더라도, 임차인에게 보증금반환의 동시이행항변권이 있는한, 임차인의 점유는 불법 점유가 아니기 때문이다. 이때 청구할 수 있는 손해배상액은 특별한 사정이 없는 한 불법점유기간 동안의 차임상당액이 될 것이다.

관련하여 법원은, 식당 임차인이 임대차계약 종료후 식당 영업은 계속 하지 않았으나, 식탁과 집기류 등을 계속 두는 방법으로 식당을 계속 점유하자, 임대인이 보증금 중 연체차임을 공제한 1억여원을 공탁한 후 차임상당의 손해배상으로 청구한 사안에서, “임대인이 임대차계약 종료 후 연체차임 등을 공제한 임대차보증금을 적법하게 변제공탁 하였다면, 임차인은 식당을 인도할 의무에 대해 임대차보증금의 반환과 동시이행을 주장할 수 없고, 따라서 임차인은 변제공탁의 통지를 받은 다음부터 식당을 임대인에게 인도할 때까지 불법점유에 기한 차임상당의 손해배상책임이 있다.”는 취지의 판결을 하였다(대법원 2019다252042 판결).

◇ 임대차종료시 보증금을 반환하지 않고도, 임차인에게 차임상당의 부당이득반환청구를 할 수 있는 경우

위에서, 임대차 종료후에도 임차인이 계속해서 임차물을 점유하고 있는 경우에, 임대인이 임차인에게 보증금을 반환했다면, 그때부터 임차인의 점유는 불법점유가 되므로, 점유기간 동안 차임상당의 손해배상청구를 할 수 있지만, 보증금을 반환해주지 않는 상황에서는 불법점유로 인한 손해배상청구는 못한다고 하였는데,

임차인의 점유기간이 길어질 것이 예상되는 등 여러 사정으로 보증금을 반환해주지 못하는 경우도 있다. 이런 경우 임차인의 점유는 불법점유는 아니지만, 점유를 뺏긴 임대인 입장에서 불합리한 면이 있다. 이때 임대인이 임차인에게 점유 기간 동안의 차임상당에 대해 부당이득반환청구를 할 수 있는지에 대해, 우리 대법원 판례에 의하면, 임차인이 해당 부동산을 단순히 ‘점유’만 하고 있다면 부당이득반환청구를 할 수 없고, 점유에서 나아가 ‘실질적으로 사용 수익’을 하고 있어야 부당이득반환청구가 가능하다는 입장이다(대법원 98다15545 판결).

앞의 식당 사례를 예로 들어 보면, 임대차종료 후 임대인이 식당 임차인에게 보증금을 반환해 주지 않은 상태에서, 임차인이 식탁과 집기류 등을 계속 방치해 놓으면서도, 영업은 하지 않고 있는 경우에는(식당 임차인이 단순히 ‘점유’만 하고 있는 경우), 임대인은 임차인에게 차임상당의 부당이득청구를 할 수 없다(앞에서 설명하였지만, 이 경우 임대인이 임차인에게 보증금을 반환하지 않았으므로, 임차인의 점유는 불법점유가 아니고, 따라서 손해배상청구도 할 수 없다).

반면에, 임차인이 식당을 점유하고 있는 것에서 나아가 실제적으로 영업을 계속 하고 있는 경우에는(식당 임차인이 ‘실질적으로 사용 수익’하고 있는 경우), 임대인이 임차인에게 보증금을 반환해주지 않은 상태에서도, 임차인의 실질적 사용 수익 기간동안 차임상당의 부당이득청구를 할 수 있다.

◇김용일 변호사

△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사