강남 토박이 재건축 입주권 매매… "투자자들 벌써 입질"

서울 서초구 반포주공1단지 전경

[이데일리 성문재 기자] 오는 25일부터 조합 설립단계 이후의 재건축 단지들에서 장기 보유 조합원의 지위 양도가 가능해진다. 8·2 부동산 대책으로 제한된 조합원 지위 양도가 일부 풀리면서 막차 탑승 기회를 노리는 투자자들의 베팅이 시작될 것으로 보인다. 다만 조합원들의 높아진 가격 기대감을 충족할지가 최대 관건이다.

◇8·2 대책으로 거래 꽁꽁..일부 허용 눈앞

1일 국토교통부와 업계에 따르면 조합 설립 이후의 재건축 아파트라도 ‘10년 이상 소유하고 5년 이상 거주한 1가구 1주택자’라면 오는 25일부터 조합원 지위를 양도할 수 있다. 장기 보유자에 한해 양도를 허용하는 내용을 담은 도시 및 주거환경 정비법(도정법) 개정안이 시행되기 때문이다. 정부는 앞서 8·2 대책에서 서울 전역과 경기 과천시, 세종시를 투기과열지구로 지정함으로써 이들 지역 내 소재한 조합설립인가 이후 단계 재건축 단지의 거래를 막았다.

작년 강남권 재건축 최대어로 꼽혔던 반포주공1단지 1·2·4주구의 경우 조합 설립 이후 2년 내 사업시행인가 신청을 하지 못해 8·2 대책 이후에도 조합원 지위 양도 제한의 예외를 적용받았지만 대책 발표 일주일 만인 작년 8월9일 사업시행인가를 신청하면서 거래가 묶였다. 20억원을 웃도는 고가 매물임에도 1~8월 기준 월평균 6건 이상 거래가 성사되던 단지는 사업시행인가 이후 거래가 끊겼다.

강남 재건축 대표 단지인 개포주공아파트도 마찬가지다. 2840가구 규모 개포주공4단지의 경우 작년 2~7월 6개월 연속으로 두자릿수 거래량을 기록하다가 8·2 대책 발표와 함께 거래가 전면 중단됐다.

현장 중개업소에서는 도정법 개정안이 시행되는 25일부터 장기 보유자들 중 일부는 시장에 물량을 내놓을 것으로 보고 있다. 8·2 대책에서 투기과열지구 지정이 깜짝 발표되면서 자금 마련 계획이 어그러졌던 일부 보유자들의 불만이 거셌기 때문이다. 이들이 매물을 내놓으면 그동안 매수 기회를 기다려온 재건축 투자 대기수요자들이 적극적으로 달려들 가능성이 크다.

거래 제한 단지는 대부분 사업 진행이 어느 정도 이뤄진 상태로 기회비용 등의 리스크가 상대적으로 적다는 것이 장점이다. 반포주공1단지 1·2·4주구는 지난달 26일 관리처분총회를 무사히 마쳤고 개포주공단지들도 상당수가 이미 착공에 들어갔거나 관리처분인가를 받았다. 재건축 시장의 가장 뜨거운 이슈인 초과이익 환수제 적용도 이미 피했다. 반포본동 한 중개업소 관계자는 “장기 보유자 중에서 ‘얼마 받을 수 있겠냐’고 분위기를 묻는 전화가 종종 오고 있다”고 전했다. 잠원동의 한 공인중개사는 “소형평수보다는 30평대 이상 보유자 가운데 실거주하고 있으면서도 빠르게 이주하지 못하는 사람들이 매물을 던질 가능성이 있다”고 말했다.

반포주공1단지 1·2·4주구와 같은 날 관리처분총회를 개최한 송파구 신천동 잠실 미성·크로바아파트도 8·2 대책 이후 실종된 거래가 다시 살아날 것이라는 기대감이 나타나고 있다.

신천동 K공인 대표는 “사무실에 직접 방문해 물건이 있는지 문의하는 매수희망자가 1주일에 3~4명 정도 있다”며 “작은 평수는 몇년새 손바뀜이 적지 않게 이뤄졌기 때문에 장기 보유 물건이 별로 없지만 큰 평수는 오래 갖고 계신 이들이 많아 해당되는 물건이 꽤 있을 것”이라고 말했다.

서울 송파구 신천동 미성·크로바 아파트 전경. (사진=연합뉴스)

◇매수-매도 희망가격 격차 조율이 관건

다만 관건은 가격이다. 이미 작년 1년간 거래가격이 껑충 뛴 가운데 예외적으로 풀리는 재건축 매물인 만큼 장기 보유자들이 희망하는 가격 수준이 상당히 높을 것이라는 게 현장 중개업소들의 공통된 의견이다.

조합원 분양신청을 마친 반포주공1단지의 경우 32평 조합원이 재건축 후 25평과 34평을 각각 1채씩 받게 되는데 이에 대한 가치를 평당 6000만원으로만 잡아도 36억원에 달하는 자산 가치를 지닌다. 그러나 거래 제한 전 32평의 마지막 실거래가는 27억원 수준이다. 매수자와 매도자 간 가격 줄다리기가 치열할 수 있다.

반포주공1단지 중개업소 관계자는 “직전 거래를 감안해 가격을 제시하면 언짢아하는 경우가 많다. 매도자들은 재건축 완료 시점의 가격을 염두에 두고 있다”며 “반대로 매수자 입장에서는 직전 거래가격 대비 5억~6억원 올려주는 건 어렵지 않겠냐. 가격 합의점을 찾기가 쉽지 않을 것 같다”고 전했다.

주변 재건축 단지와의 가격 비교도 중요한 기준이 될 것으로 보인다. 잠실 미성아파트는 인근 장미아파트 가격보다 호가가 높게 형성될 가능성이 크다. 장미아파트는 아직 재건축 추진위원회 단계로 현재 조합설립 절차를 밟고 있다.

신천동 J공인 관계자는 “잠실미성아파트는 24평 시세가 10억원 수준인데 인근 장미아파트 28평보다 지분도 많고 재건축 사업 속도도 빠르기 때문에 장미아파트 시세(12억원)보다 호가가 높을 가능성이 크다”며 “매도자들은 장미아파트와 비교해 더 받을 수 있다고 생각하는 반면 매수희망자들은 직전 거래 가격을 감안할 수밖에 없기 때문에 가격을 맞추는 것이 가장 큰 숙제”라고 전했다.

또한 최근 몇년새 손바뀜이 많았던 단지들은 장기 보유·거주 조건을 충족하는 물건이 거의 없어 매물 출회를 기대하기 어려운 상황이다. 개포동 S공인 대표는 “개포동 주공단지들은 워낙 낡고 작은 평수 위주라 조합원이 실거주하는 경우가 거의 없다”며 “매도 의뢰도 아직 없다”고 전했다.

서울 강남구 개포동 주공 4단지 전경. (사진=연합뉴스)