[주택규제대책 D-1]"악마는 디테일에 있다"…3가지 관전 포인트는?

△정부가 청약시장 투기 수요를 억제할 부동산대책 발표를 하루 앞둔 상황에서 어떤 정책이 나올지 관심을 끌고 있다. 서울시 강남구 삼성동의 무역센터에서 바라본 송파구 잠실동 일대 전경.[사진=방인권 기자]

[이데일리 정다슬 기자] 정부가 최근 과열 양상을 보이고 있는 청약시장의 투기 수요를 억제할 부동산대책을 내놓을 시점이 하루 앞으로 다가왔다. 현재 시장에서는 전매제한 강화, 재당첨 금지, 청약통장 1순위 요건 강화 등이 나올 것으로 예상하고 있다. 문제는 규제의 수위이다.

‘악마는 디테일에 있다’는 말이 있듯 규제의 범위와 강도를 얼마나 설정하느냐에 따라 시장이 받는 충격의 수위도 달라질 것이기 때문이다. 이에 이데일리는 3일 경제장관회의에서 발표될 부동산대책 3대 관전포인트를 정리했다.

◇세종·부산·제주 포함될까…풍선효과도 우려

강호인 국토교통부 장관은 지난 14일 국토교통위원회 국정감사에서 현재 부동산시장에 대해 “강남 등 재건축단지 중심의 단기 급등, 아파트 청약시장의 이상과열 등 국지적 과열이 나타나고 있다”며 “투기수요에 의한 과열현상이 벌어지면 단계별·선별적 시장 안정책을 강구하겠다”고 말했다.

즉 특정지역을 지정해 이를 옥죄는 형식의 대책이 나올 것인 만큼 그 지역이 어디인지 관심이 쏠리고 있다. 일단 시장은 강남·서초·송파 등 이른바 ‘강남3구’는 확실히 규제대상이 될 것이라 확정하고 있다. 문제는 그 외 지역이다.

과열 진앙지인 강남 3구를 우선 정조준하겠지만 최근 집값이 급등 양상을 보이는 위례신도시와 하남 미사지구, 남양주 다산신도시도 영향력에 들어갈 수 있다는 분석도 나온다. 3.3㎡당 아파트 매매가가 3000만원선을 바라보는 과천시나 서울에서 가장 재건축이 활발하게 이뤄지는 강동구 역시 후보군 중 하나다.

지방이지만 서울보다 부동산 열기가 더 뜨거운 곳도 있다. 부동산인포에 따르면 지난 9~10월 평균 청약경쟁률이 가장 높은 지역은 부산(188.1대 1)로 동래구(410.2대 1)와 연제구(164.7대 1)가 각각 1, 2위를 차지한다. 제주도도 주택매매가격이 올 들어 3.6%(KB국민은행 기준) 오르며 올해 들어 전국에서 가장 상승폭이 컸다.

일각에서는 과열이 일어나고 있는 지역만 조준해 정부가 ‘핀셋규제’를 하면 ‘풍선효과’가 일어날 수 있다는 지적도 나온다. 최근 투자자들이 규제가 임박한 강남을 벗어나 강북 지역으로 몰리는 것이 이 반증이 아니냐는 것이다.

◇전매제한 기간 1년? 입주시점?

전문가들은 전매제한 기간 연장 정도에 따라서도 시장 파급효과는 달라질 것으로 전망했다. 현재 전매제한 기간은 서울은 6개월, 지방은 아예 없다. 가장 일반적인 것은 전매제한 기간을 종전 6개월에서 1년으로 연장하는 것이지만 이 경우 큰 영향력은 없을 것이란 회의론도 적지 않다. 강태욱 우리은행 부동산자문위원은 “지금도 전매제한 기간인데도 불구하고 암암리에 불법적인 거래가 이뤄지고 있는 상황”이라며 “전매제한 기한을 늘리는 것만으로는 가시적인 효과는 없을 것으로 본다”고 말했다.

그렇다고 전매제한 기간을 소유권 이전 등기를 마칠 때까지 전면 제한하기에는 시장이 받을 충격이 너무 클 것이란 분석이다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “입주 때까지 전매제한을 두는 것은 분양권 거래 시장을 아예 없애겠다는 의미”라고 설명했다.

◇불법만 잡아도 선방…단속 의지 얼마나 보여줄까

사실 정부의 노림수는 부동산시장을 완전히 죽이는 것이 아닌 과열된 투기수요를 차단하는 것에 있다. 그만큼 현재 필요한 것은 규제 강화가 아닌 다운계약서 작성, 불법전매 등을 할 경우 이를 철저하게 단속하고 일벌백계하는 정부의 의지라는 목소리도 있다. 아무리 규제를 많이 만들어봤자 암암리 거래가 이뤄지면 백약이 무효라는 것이다.

실제 최근 검찰이 특별공급을 받은 세종시 공무원들을 대상으로 불법전매 조사를 벌이자 공인중개업소 100여곳이 폐업했다는 사실은 현 부동산시장이 얼마나 혼탁하고 불법이 만연한 지를 보여준다.

박합수 KB국민은행 도곡스타PB센터 수석부동산전문위원은 “저금리 등에서는 쉽게 부동산으로 돈이 몰리는 것을 막을 수는 없다”며 “이번 대책은 불법에 대해 단호히 대처하는 정부의 의지가 시장에 분명히 전달되는 데 초점이 맞춰져야 한다”고 말했다.