재건축 이어 재개발까지 규제강화..."2~3년 후 서울 공급부족 대란 올 것"

정부의 잇단 재건축·재개발 정비사업 규제로 서울의 주택 수급 불균형 우려가 커지고 있다. 사진은 서울 서대문구 홍은동의 한 주택재개발 정비구역 모습. 사진=이데일리DB

[이데일리 박민 기자] “정부가 작년에는 재건축을 겨냥해 규제를 가하더니 올해는 재개발이 타깃인 것 같습니다. 지금 서울 강북에서 재개발을 통해 일반에 분양하는 아파트 가격은 3.3㎡당 2000만원 정도인데, 의무적으로 짓는 임대아파트는 서울시가 3.3㎡당 700만~800만원에 매입하고 있습니다. 조합 입장에서는 일반 아파트 대비 1200만~1300만원이나 손해가 발생합니다. 이러한 임대주택 건설 비율을 늘리라는 것은 수익성 악화로 직결돼 사업이 지연되거나 중단되는 곳이 나올 것이 뻔합니다.”(주거환경연합 관계자)

서울 도심의 재건축·재개발 등 정비사업을 겨냥한 정부의 규제 압박이 계속되면서 2~3년 내 수급(수요과 공급) 불균형을 초래할 것이라는 우려가 나오고 있다. 도심 아파트 공급의 한 축인 재건축은 사업의 첫 관문인 안전진단 기준이 강화되고 초과이익 환수제가 부활해 추진 동력이 추락한 상황이다. 여기에 재개발까지 규제강화로 사업성이 악화하면서 사실상 서울의 주택 공급 통로가 막힌 셈이다. 이미 각종 규제 여파로 주택 공급의 선행지표인 ‘주택 건설 인허가 실적’은 지난해 6만5700건으로 전년에 비해 절반 가까이 떨어졌다.

◇임대주택 건설 비율 상향·정비업자 자금 대여 제한

국토교통부는 지난 7일 ‘2019년도 업무계획’을 발표하면서 재개발을 통해 짓는 아파트 단지에 의무적으로 조성해야 하는 임대주택 비율을 더 올리겠다고 밝혔다. 현행 ‘도시 및 주거환경정비법’상 재개발 임대주택 의무비율은 ‘건립 가구 수의 30% 이내’로 상한선을 규정하고 있지만, 시행령에선 이를 완화해 ‘수도권 15%(비수도권 12%) 이내’에서 각 지방자치단체가 자체 판단해 조례로 의무비율을 정하도록 하고 있다.

국토부는 이중 시행령에서 명시한 15%(비수도권 12%) 상한선 비율을 높일 방침이다. 박선호 국토부 제1차관은 “일괄적인 최소 비율 상향이 아닌 주택수급상황 등 지자체별로 구역 특성을 고려해 비율을 추가 부여 할 수 있도록 할 것”이라며 “아직 구체적인 비율은 정해지지 않았고, 추후 지자체 의견 수렴을 거쳐 확정지을 계획”이라고 말했다. 현재 각 지자체별 임대주택 의무건설비율은 서울이 10∼15%이며, 경기·인천은 5∼15%, 이외 지역은 5~12%다.

서울의 경우 20%대 이상으로 상한선이 껑충 뛸 것으로 업계는 내다보고 있다. 현 15% 상한선 비율은 지난 2014년 박근혜 정부 시절 주택시장 활력 회복을 위해 당시 20%였던 상한선을 내린 것인 만큼 이보다 높일 가능성이 크다. 건설사 한 전문가는 “정부는 현재 서울 집값이 안정국면에 있다고 보면서도 여전히 집값을 자극할 불안요인이 존재한다고 진단하는 것 같다”며 “이번 규제는 불안요소를 사전에 차단하고 정부가 목표로 세운 임대주택 공급계획을 달성하기 위한 포석일 것“이라고 말했다.

전문가들은 ‘용적률 상향’ 등 인센티브 없이 단순히 임대주택 의무공급 비율만 늘릴 경우 오히려 사업성만 악화시켜 주택 공급을 가로막을 수 있다고 우려하고 있다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “지자체가 공공임대를 꾸준하게 공급하는 것은 바람직하지만, 인센티브 없이 규제(임대비율 확대)만 가할 경우 사업성이 떨어져 사업 중단으로 치달을 수 있다”고 말했다. 그는 이어 “공공임대 확대로는 주택 수요를 충족시키는 데 한계가 있어 수급 불균형을 일으킬 것”이라고 덧붙였다.

[그래픽=이데일리 문승용 기자]

◇재개발 구역 무더기 해제 위기에 ‘수급 불균형’ 가중

여기에 정부가 사업 투명성을 확보하기 위해 정비사업전문관리업자(이하 정비업자)의 자금대여를 제한하기로 한 것은 사업 추진 발목을 잡고, 또 다른 ‘자금대여’ 꼼수를 낳을 수 있다는 우려도 있다. 부동산업계 한 전문가는 “지금껏 예비 추진위원회에서는 조합 설립까지 들어가는 설계·홍보·총회개최 등 수십억원의 운영비용을 주민 자력으로 감당하지 못해 정비업자로부터 자금을 대여해 충당해왔다”며 “국토부는 사업장을 담보로 은행 대출을 받도록 유도할 계획이라고 하지만 강남권과 달리 사업성이 불투명한 강북권 낙후지역은 불가능한 일”이라고 말했다.

가뜩이나 서울의 재개발 사업장은 사업 속도가 늦은 곳이 많아 내년 봄 ‘무더기 정비구역 해제’ 사태가 터질 가능성도 크다. 현행법상 일정 기간 사업 진척이 없는 정비구역은 시·도지사가 직권으로 구역에서 해제할 수 있도록 하고 있다. 현재 서울에서 추진위 단계에 머물고 있는 재개발 사업장 30여 곳은 2020년 3월까지 조합 설립 신청을 마쳐야 한다. 하지만 이번 임대비율 확대에 따른 사업성 재검토 등 당분간 규제 충격파로 되려 속도가 떨어지는 곳이 나타날 수 있다. 김태섭 주택산업연구원 선임연구원은 “재개발 정비구역 무더기 해제는 중장기적으로 서울의 주택 수급 불균형을 더 심화시켜 집값 불안을 야기할 수 있다”고 지적했다.