'최고급 주상복합' 용산 크라운호텔 개발, 후년 상반기 첫 삽

[이데일리 김성수 기자] 서울 용산구 이태원동 크라운호텔을 25층 최고급 주상복합 시설로 개발하는 사업이 오는 2025년 상반기 첫 삽을 뜰 예정이다. 현대건설, 시행사 RBDK, 코람코자산운용, 한국투자부동산신탁이 손잡고 진행하고 있다.

당초 목표는 시공사 현대건설이 오는 6월 착공해서 2026년 5월 준공하는 것이었다. 다만 지하 철거 및 설계변경, 건축허가 절차 등이 있어서 실제 착공은 2025년 상반기에 가능할 전망이다. 이달 서울시 공모에 선정되면 건축물을 좀더 창의적으로 지을 수 있도록 규제를 완화받게 된다.

◇ 서울시 디자인공모 선정시 건축규제 풀린다

1일 건설 및 금융투자업계에 따르면 크라운호텔 개발사업은 내년 2분기경 건축심의를 접수한 후 오는 2025년 상반기 착공하는 순으로 진행될 예정이다. 작년 용산 이태원 참사 등으로 인허가가 중단됐고 설계변경 등 여러 요인이 작용해서 당초 계획보다 착공 시점이 지연됐다.

건축심의는 건축허가를 신청하기 전 서울시 건축위원회가 건축계획에 대해 도시계획 측면, 도시경관, 조경 및 건축물 배치, 동선 등 전반에 대해 합리성과 타당성 등을 검토·심의하는 것을 말한다.

(자료=사업주체 측, 서울시)

크라운호텔 개발사업은 서울 용산구 이태원동 34-69 일대 크라운호텔을 헐고 지하 4층~지상 25층 규모의 도시형생활주택 184가구, 오피스텔 10실, 근린생활시설(상업시설)로 이뤄진 주상복합 시설을 개발하는 사업이다. 현재는 기존 건축물의 지상 부분 철거가 완료됐고, 지하 철거 승인(6~8월 예상)을 앞두고 있다.

크라운호텔 개발의 사업주체는 케이스퀘어용산PFV(구 하나대체투자용산PFV)다. 각 주주별 보통주 지분율은 △현대건설 49.5% △RBDK(알비디케이) 25% △코람코자산운용 19.5% △한국투자부동산신탁 6%다.

크라운호텔 개발사업은 향후 세대수 등 규모에 변동이 생길 수 있다. 서울시 디자인 공모 발표 결과에 따라 설계변경이 될 가능성이 있어서다. 앞서 서울시는 ‘도시·건축 창의·혁신디자인 시범사업’ 대상지 공모를 진행, 지난달 19일부터 제안서를 접수받았다.

이번 시범사업 공모에 선정된 대상지들은 창의적·독창적 디자인의 건축물을 지을 수 있도록 시에서 건폐율, 높이, 용적률 등 다양한 건축규제를 배제 또는 완화해준다.

이 경우 해당 사업지는 조경, 건폐율, 대지안의 공지, 건축물 높이 제한 및 일조 등 확보를 위한 높이의 적용을 배제받을 수 있다. 또한 용적률의 경우 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법) 시행령 최대용적률의 1.2배 이내까지 완화될 수 있다.

당초 서울시 일정을 보면 지난 29일 1차 선정안이 발표될 예정이었지만 늦춰졌다. 오는 7일 발표 예정이며, 추가 지연될 가능성도 있다. 디에이그룹엔지니어링종합건축사사무소가 설계를 맡는다.

크라운호텔 개발사업장 부지 면적은 7011㎡(약 2121평) 규모다. 용산공원이 바로 옆에 있고, 지하철 6호선 이태원역(도보 13분)과 녹사평역(도보 13분)도 인접해 있다.

걸어서 10여분 정도 거리에는 시행사 일레븐건설이 진행 중인 복합개발사업장 ‘더 파크사이드 서울’(이태원동 22-34 일대)이 공사 중이다. 이 사업장과 더 파크사이드 서울, 인근에 있는 ‘단군 이래 최대 재개발’ 한남뉴타운 3구역 모두 현대건설이 시공한다.

사업주체 측 관계자는 “내년 3분기 중 건축심의를 완료하는 게 목표지만 변경될 수 있다”며 “건축허가가 내년 12월경 완료되면 그 이듬해 상반기에 착공할 예정”이라고 말했다. 이어 “설계가 변경될 여지가 있는 만큼 ‘더 파크사이드 서울’과 비교해 특장점을 언급하기가 적절치 않다”고 덧붙였다.

◇ 신분당선 용산연장 호재…19일 브릿지론 예정

또한 단지 근처에는 신분당선 용산 연장선(신사~용산 구간) 동빙고역 개통 ‘호재’가 있다. 신분당선 복선전철 민간투자사업 1단계 구간(강남~신사)이 작년 5월 개통했는데 여기서 용산역(2단계 구간)까지 추가 연장하는 것이다.

신분당선 강남~용산 구간 노선도 (자료=국토교통부)

국토교통부는 신분당선 신사~용산까지 총 5.3km 구간에 대해 국방부, 미군, 국립중앙박물관 등 관계기관과 협의하고 있다. 올 하반기쯤 최종 노선을 확정할 계획이다.

동빙고역은 서울 용산구 동빙고동 318 일대 들어선다. 더 파크사이드 서울 밑에 있는 수송부 부지(서울 용산구 동빙고동 7번지 일대)에 역이 생긴다. 이 경우 크라운호텔 개발사업장에서 동빙고역까지 걸어서 20분 정도 걸린다.

오는 19일 브릿지론을 받아서 기존 대출금을 차환(리파이낸싱)할 예정이다. 앞서 케이스퀘어용산PFV는 작년 10월 26일 현대건설로부터 115억원을 차입한다는 계약을 체결했다. 금리는 4.6%다.

해당 차입금액은 회사 직전 사업연도 말 자기자본 100억원의 115% 규모며, 차입기간은 작년 10월 27일~오는 6월 19일까지다. 브릿지론 규모와 금리는 당일인 19일이 돼야 확정된다.

이밖에 오는 20일 자산유동화 기업어음(ABCP)과 사모사채 만기가 돌아온다.

앞서 케이스퀘어용산PFV는 작년 3월 특수목적회사(SPC) 비앤케이썸제일차로부터 원금 1953원 규모 대출을 받았다. 이 중 원금 1453억원 대출채권은 상환됐고, 잔액인 원금 500억원 대출채권은 작년 5월에 만기연장됐다.

비앤케이썸제일차는 이 대출채권을 기초자산 삼아서 작년에 ABCP 및 사모사채를 발행했다. ABCP(제2-1회 400억원)와 사모사채(제1회 100억원, 제2회 400억원)은 모두 오는 6월 20일 만기도래한다. SPC가 제2-1회 ABCP 발행대금을 재원으로 제2회 사모사채를 매입소각한다.

SPC 관련 제반 업무는 자산관리자인 BNK투자증권과 업무수탁자인 다올투자증권이 수행하고 있다.

서울 용산구 이태원동 34-69 일대 (사진=김성수 기자)