[투자대전망]배용환 대표 "임차인이 상가 투자의 성패 좌우"

△배용환 부동산 클라우드 대표가 27일 서울 중구 소공로 이데일리 본사에서 열린 ‘2018 투자 대전망:2018 평창동계올림픽 이후 성공 투자전략’ 포럼에서 ‘금리 상승기 수익형부동산 투자전략’이란 주제로 강연을 하고 있다. [사진=방인권 이데일리 기자]

[이데일리 정다슬 기자] “월세를 잘 내는 임차인을 유치하면 건물 가치는 올라가게 마련입니다.”

배용환 부동산클라우드 대표는 27일 열린 ‘2018 평창 동계올림픽 이후 성공 투자전략’ 포럼에서 경매를 통한 상가 투자 노하우를 한껏 풀어놓았다.

상가의 가치는 임차인이 내는 임대료의 가치로 정해진다. 개그맨 박명수씨가 B급 입지에 있던 자신의 건물에 스타벅스를 입점시킨 후 되팔아 약 17억원 차익을 남긴 성공 투자 사례는 유명하다. 배 대표는 “박씨가 건물을 판 시점은 스타벅스 입점 계약 만료기간이 5년 남았을 때”라며 “그가 월 1600만원의 임대료를 포기하면서 이 시점에서 매각한 것은 스타벅스의 임대기간이 충분히 남아 있는 이 때가 건물가치가 가장 높은 시점이라고 판단했기 때문”이라고 말했다.

좋은 임차인을 구하기 위해서는 최신 트렌드를 파악하는 것도 필수 사안이다. 그는 최근 주목할만한 트렌드 중 하나로 ‘반려동물’을 꼽았다. 보증금 1억원에 월세 600만원인 분당신도시 정자동 카페거리의 공실을 채운 것은 반려동물 상점이었다. 고가의 임대료를 감당할 만한 임차인을 파악하고, 이를 유치하려는 노력이 필요하다고 배 대표는 강조했다.

1층 상가는 입지는 좋지만 비싸다는 단점이 있다. 이 경우 지하나 1층 외 상가를 노리는 것도 방법이다. 스크린 골프나 집객력이 있는 프랜차이즈는 지상이나 지하에도 입점할 수 있다. 특히 스크린 골프 등은 시설 투자 비용이 높은 만큼 한번 입점하면 웬만하면 빠져나가지 않는 안정적인 임차인 중 하나라는 게 배 대표의 설명이다.

다양한 투자 기회를 파악하는 노력 역시 중요하다. 경매는 해당 부동산에 대한 객관적인 정보를 파악할 수 있는 주요 창구다. 세입자의 임대료를 파악할 수 있다는 점도 매력적이다. 이밖에도 신문광고 등을 통해 일반 매매시장을 파악하거나 공매를 통해 물건을 획득하는 방법도 있다. 배 대표는 특히 공매로 나오는 파출소 물건은 입지가 좋아 주목할 만한 물건 중 하나라고 꼽았다.

배 대표는 “시행착오를 통해 30% 배우고 피드백을 통해 40%를 배운다”며 “투자 준비가 30% 된다면 시행하라”고 강조했다.