“강제수용도 억울한데 세폭탄까지”…광명시흥 토지주 부글부글

[이데일리 김나리 기자] 3기신도시로 추가 선정된 광명시흥지구 일대에 3년 전 토지를 매입한 A씨는 향후 토지 강제수용 보상을 받을 때 다른 3기신도시 토지주들보다 약 2배 더 많은 세금을 내야 할 것으로 보인다. 광명시흥지구 사업인정고시가 늦어지는 가운데 세법이 먼저 강화된 탓이다. A씨는 “내 땅을 강제수용 당하게 된 것도 모자라 한국토지주택공사(LH) 사태로 투기꾼 오명을 쓰게 된데 더해 이제는 다른 3기신도시 토지주들보다 세금도 더 내야한다”고 하소연했다.

(사진=연합뉴스)

3기신도시 토지 보상이 본격화되면서 광명시흥지구 일부 토지주들이 분통을 터뜨리고 있다. 강제수용을 당하게 된 것도 억울한데 LH 사태로 다른 3기신도시 토지주보다 내야 할 세금까지 많아졌다는 이유에서다.

강화된 세법 7월부터 시행…사업용 토지 범위 축소

8일 개정된 소득세법 등에 따르면 택지 개발 등 공익사업에 따라 보유한 토지가 수용당할 경우에는 사업인정고시일로부터 5년 전 취득해야 ‘사업용 토지’로 간주한다. 단 이는 이달부터 새로 인정고시되는 사업부터 적용되며, 올해 7월 1일 전에 사업인정고시가 이뤄졌을 때는 여전히 사업고시일로부터 2년 전 취득 시 사업용 토지로 간주한다.

정부는 그동안 토지를 강제수용할 때 혜택 부여 차원에서 토지 사용 목적과 상관없이 사업인정고시일로부터 2년 전 취득한 토지면 모두 양도세를 중과하지 않는 사업용 토지로 간주해왔다.

그러나 LH 사태 이후 세법을 개정해 사업용 토지로 판별하는 기준을 5년으로 강화하고, 나아가 내년부터 비사업용 토지에 대한 과세는 강화하기로 했다. 내년 1월 1일 이후 양도하는 비사업용 토지에는 양도세 중과세율 20%가 추가 과세되고 장기보유특별공제가 배제된다. 비사업용 토지는 본래 용도대로 사용되지 않는 토지를 의미한다. 가령 농지인데 농사를 짓지 않거나, 나대지인 경우 등이다.

문제는 광명시흥이 3기신도시로 선정만 됐을 뿐 아직 사업인정고시가 이뤄지지 않았다는 점이다. 지구 선정 자체가 늦었던데다 LH 투기 사태까지 터진 영향으로 풀이된다. 현재 정부는 광명시흥지구에 대한 사업인정고시를 내년 상반기 중 실시할 계획이다. 다른 3기신도시인 인천계양, 남양주왕숙, 고양창릉, 부천대장, 하남교산은 모두 사업인정고시를 마쳤다.

다만 이로 인해 광명시흥지구에서 최근 땅을 매입한 일부 토지주들은 다른 3기신도시 토지주와 달리 추후 토지를 수용당할 때 장기보유특별공제에서 배제될 뿐만 아니라 양도세도 중과 받게 된 상황이다.

실제 이데일리가 보상 지역을 전문으로 하는 천경욱 세무법인 송우 세무사에게 의뢰해 시뮬레이션한 결과에 따르면 광명시흥에서 사업인정고시일로부터 5년 내 땅을 매입한 토지주의 토지가 비사업용으로 수용되는 경우 같은 조건의 다른 3기신도시 토지주보다 많은 세금을 부담해야 하는 것으로 나타났다. 보상가액을 20억원, 양도차익을 7억4480만원으로 설정했을 때 다른 3기신도시 토지주는 2억4753만원 정도를 세금으로 내야 하지만 광명시흥지구 토지주는 1억8150만원가량 더 높은 4억2907만원을 납부해야 한다.

“실수요자 피해 우려…토지 거래 절벽 올수도”

이를 두고 전문가들은 실수요자 피해 등이 발생할 수 있다고 우려하고 있다. 천경욱 세무사는 “토지를 매입한 후 토지주 사정에 따라 나중에 용도를 전환할 수도 있는 것인데 무턱대고 기간을 2년에서 5년으로 늘리면 실수요 목적으로 토지를 매입한 사람들이 피해를 볼 수 있다”며 “타 지구와 형평성이 떨어질 뿐만 아니라 정부가 임의로 설정한 5년이라는 기간이 투기 수요를 판단하는 유의미한 기준이 될 수 있을지도 의문”이라고 지적했다.

이어 “주택 시장 사례를 비춰보면 본격적인 세법 강화를 앞두고 연말께 거래 절벽 현상이 나타나면서 토지 거래가 막혀 애꿎은 실수요자들이 곤란해질 수 있다”며 “시장에 맡겨야 할 부분을 세법 강화로 다루려고 하면 실효성이 떨어진다”고 덧붙였다.