“수지타산이 나와야 통합하죠”…여의도통합개발 ‘시계제로’

[이데일리 강신우 기자] 서울시의 여의도개발 일정이 안개 속이다. 주민 설득이 쉽지 않아서인데 시는 작년만해도 집값 자극을 우려하며 여의도지구단위계획 발표를 미뤘지만 이번에는 주민간 통합재건축에 대한 합의점을 찾는 것이 관건이 됐다.

(사진=연합뉴스)

앞서 서울시가 주민 설득과정에서 통합개발이 안되면 ‘15층룰 해제’ 등 인센티브도 없다고 최후통첩을 한 상황에서 각 단지는 재건축방식을 놓고 주판알 튕기기에 한창인 분위기다.

◇“조망권·사업성 담보 않으면 ‘단독’으로”

15일 서울시와 정비업계 등에 따르면 여의도아파트지구 내 통합재건축 대상 단지인 삼부(866가구)·목화아파트(327가구)와 이른바 ‘화장대’로 불리는 화랑(160가구)·장미(196가구)·대교(576가구) 아파트가 조망권과 사업성 등을 놓고 합의점을 찾지 못하고 있다.

통합재건축에 긍정적인 반응을 보였던 삼부마저도 신속통합기획(신통기획) 재건축을 통한 단독 재건축으로 선회하려는 움직임을 보이면서 시가 그렸던 여의도개발의 밑그림이 휴지조각이 될 처지에 놓였다. 서울시는 통합재건축을 유도하고 기부채납 부지는 ‘공공시설문화부지’ 명목으로 받아 컨벤션 등 회의시설을 포함한 수변문화공원화한다는 구상을 해왔다.

통합재건축이 쉽지 않자 서울시도 더 이상의 간섭을 하지 않겠다는 입장을 밝혔다. 앞서 오세훈 서울시장은 신년 기자간담회를 통해 “(여의도재건축은) 시민의 재산권 행사가 우선이기 때문에 시가 단지를 결합해 공동개발하는 것을 끝까지 강제하거나 유도해서는 안된다고 생각한다”며 “여의도개발은 시장의 질서에 맡길 수밖에 없다”고 강조했다. 이어 “(시는) 할 만큼 했다”고 덧붙였다.

상황이 이렇게 된 것은 주민들 사이의 이해관계가 첨예해서다. 삼부와 목화를 통합재건축을 하면 목화 부지 전체가 기부채납 용지로 넘어가기 때문에 당장 한강변 조망권 확보가 어려워진 목화의 반대가 특히 거세다. 여기에 시가 용적률 등 인센티브를 담보할 공식적인 문서(공문)를 통한 구체적인 가이드라인을 주지 않아 삼부-목화간 협상테이블을 만들 기회조차 없었다는 불만이 나온다.

목화 재건축추진위 관계자는 “목화 주민들이 삼부 부지로 들어가면 조망권이 크게 줄어들고 용적률이 서울시가 제시한 이론상 최대치보다는 실제 낮게 나오는 것으로 추산돼 수익성이 생각만큼 나오지 않는다”며 “다만 조망권과 수익성 부분이 해결된다면 통합재건축에 대한 가능성도 열어 두고 있다”고 말했다.

삼부 추진위 관계자는 “통합재건축과 신통기획을 통한 단독재건축, 투트랙 전략으로 다가가려고 한다”며 “그동안 시가 제시했던 통합재건축 시 인센티브를 공문으로 보내 가이드라인을 정해준다면 목화와 통합재건축에 대한 협상을 시도해볼 것”이라고 했다.

이데일리DB.

서울시는 그동안 통합재건축에 대한 당근책으로 △비주거시설 비율 완화 △준주거(상업)지역 종 상향 △15층룰 단지별 선택적 해제 △50층 이상 층수 완화 등을 제시했다. 시는 작년 9월 이 같은 인센티브를 내났고 통합재건축을 하지 않으면 이 모든 혜택은 없다고 최후 통첩한 바 있다.

◇여의도개발 장기표류 가능성↑ 신통은 고심

여의도 통합재건축이 난항을 겪으면서 여의도 개발사업도 장기간 표류할 가능성이 커졌다. 일부 단지에서는 서울시가 중재에 나서주길 바랐지만 시는 민간재산권 다툼에 개입할 수 없다는 입장을 재차 밝힌 것으로 알려졌다.

삼부와 목화 등에서는 통합재건축이 무산되면 신통기획 재건축으로 방향을 튼다는 계획이다. 신통기획에 참여하면 시가 통합재건축을 전제로 제시했던 인센티브를 일부 받을 수 있고 사업진행도 빨라진다는 판단에서다.

다만 서울시로서는 작년 12월 이미 여의도아파트지구 내 시범아파트를 신통기획으로 선정해 사업을 진행 중이다. 여기에 통합재건축 대상 단지를 신통기획 단지로 지정하면 사실상 여의도통합재건축을 하지 않겠다는 의미로 시장이 받아들일 수 있어서 삼부 등에 대한 신통기획 선정 여부를 놓고 고심하고 있다.

서울시의 신통기획 후보지 선정 원칙을 보면 △구별 1개소 선정 원칙으로 하되 구 대상지 모두 선정원칙에 부합하지 않으면 선정하지 않을 수 있고 △현금청산자가 다수이거나 반대 비율이 높아 사업추진이 어렵다고 판단하는 경우 △고도지구 저촉, 제1종 일반주거지역 과반 이상인 지역은 가급적 제외하기로 했다.

정비업계 관계자는 “삼부는 통합재건축을 하면 받는 인센티브가 단독재건축보다 크기 때문에 통합을 우선적으로 고민하고 있지만 목화와의 협상이 안될 경우도 염두에 두면서 차선으로 신통기획 재건축의 문도 두드리는 것으로 보인다”며 “시로서는 통합이냐 단독이냐의 상징적 의미가 될 수 있기 때문에 고민이 많을 것”이라고 했다.