제도 개편으로 임대사업자 매물을 시장에 유도해 부동산 가격을 안정화 시키겠다는 계산인데 전문가들은 효과보다는 부작용이 클 수 있다고 우려했다.
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앞서 문재인 정부는 전·월세 시장 안정화를 위해 등록임대사업자 제도를 초반에 도입하고 임대료 인상 5% 제한 등 의무를 부과하는 대신 △종부세 합산배제 △양도세 중과배제 △임대소득세 감면 △취득세·재산세·건강보혐료 감면 등 다양한 세제 혜택을 제공해 왔다.
그러나 부동산 시장 불안이 높아진 원인 중 하나로 과도한 세제지원에 따른 임대사업자 폭증 문제가 거론되자 이후 입장을 바꿔 관련 세제 및 제도 등을 지속 손질해왔다.
부동산 특위 관계자는 “지난해 7월말 ‘임대차 3법’이 통과되는 등 전·월세 시장의 안정을 꾀할 다양한 수단이 확보되면서 등록임대사업자의 과도한 세제 혜택, 그로 인한 매물 잠김 현상에 대한 비판이 더욱 커진 상황”이라고 제도 개편의 필요성을 설명했다.
이에 특위는 우선 건설임대는 현행대로 유지하고, 매입임대는 모든 주택유형에 대한 신규 등록을 폐지하기로 했다. 또 지난해 7월 이전 등록한 기존 사업자의 양도소득세 중과배제 혜택도 정비하기로 했다.
매물 조기 유도를 위해서는 현행 양도세 중과배제 혜택을 등록말소 후 6개월간만 인정하고 그 이후 정상과세하는 방안을 추진한다. 자동말소의 경우 중과배제 혜택 시한을 말소 이후 6개월로 제한해 매물을 유도하고, 자진말소는 요건(의무임대기간 2분의 1 충족)을 폐지하고 세입자 동의를 얻으면 말소할 수 있도록 바꾼다. 중과배제 혜택 시한은 말소 후 1년에서 6개월로 변경해 매물을 유도한다는 계획이다. 등록임대사업자의 의무임대사업 기간에는 현행대로 종부세 합산배제 등의 세제혜택을 부여하지만 의무임대기간이 끝나면 추가연장 없이 정상과세로 전환한다.
특위 측에 따르면 지난 2월 기준 이미 자동·자진말소된 주택은 전국 46만8000가구에 이르지만 실제 시장에서 매매된 사례는 미미한 수준으로 전해졌다. 이는 임대사업이 종료됐는데도 양도세 중과 배제혜택은 무기한이어서 시장에 매물이 나오지 않기 때문이란 게 특위 측 해석이다.
이에 특위 관계자는 “세제 혜택을 정비하고 자진말소 요건을 완화할 경우 임대등록을 말소할 것으로 예상되는 물량인 약 65만가구 중 20% 수준인 약 13만 가구가 시장에 매물로 나올 것”이라고 기대했다.
다만 전문가들은 이번 제도 개편에 따른 시장 안정 효과보다는 부작용이 더 클 수 있다고 우려했다. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “임대사업자의 경우 앞으로 말소 이후 양도세 중과배제 기준이 절반으로 줄어드는 셈인데, 중과배제 의도대로 팔려는 물건들이 많아져 물건 회전이 되면 좋겠지만 그렇지 않고 전셋값만 올라갈 가능성이 있다”며 “특히 양도세와 종부세를 강화해도 매물이 안나온 상황이 있기 때문에 중과배제가 6개월로 줄어든다해도 효과보다는 문제가 더 커질 수 있다”고 진단했다.
이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “임대사업자 매물이 시장에 풀렸을 때 실수요층이 매입하는 물량이 많아질수록 그만큼의 주택 수량이 임대 매물 감소로 이어져 우려된다”며 “매매시장과 임대시장은 서로 연결돼 있다는 점을 유의해야 한다”고 지적했다. 또 “임대사업자가 내놓는 매물 유형 중 소형 평형 아파트나 비아파트 주택은 실수요자들이 요구하는 주택 유형에 부합하지 않을 수 있다”며 “따라서 시장안정에 미치는 영향은 단기적으로는 한정적일 것”으로 내다봤다.
