[9·13 부동산 대책]투기지역서 임대사업자 주담대 80%→ 40%

[이데일리 김기덕 기자] 앞으로 투기지역·투기과열지구 내 임대사업자의 주택담보대출 한도가 40%로 대폭 줄어든다. 서울 등 전국 43개 조정대상지역에서는 임대사업자 등록을 해도 양도소득세(양도세) 중과 조치를 적용받고, 종합부동산세(종부세) 과세 대상이 된다.

정부가 13일 발표한 ‘9·13 부동산 대책’에 따르면 임대사업자에 대한 혜택이 대폭 축소된다. 지난해 12월 대출·세제 감면 혜택 등을 통해 다주택자의 임대사업자 유도 정책을 펼친 지 8개월 만에 사실상 정책을 원상복귀한 것이다.

정부는 지난해 말 임대등록 활성화 방안을 통해 주택 보유자가 4년 또는 8년 임대주택을 등록할 경우 취득세와 재산세, 임대소득세, 양도소득세, 종합부동산세(종부세) 등 5가지 세금에 대해 감면 혜택을 제공하기로 했다. 이에 따라 서울 등 투기과열지구에서 주택을 살 때 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 40% 제한으로 은행에서 대출이 쉽지 않지만, 임대사업자로 등록하면 시중은행에서도 집값의 최대 80%까지 대출을 받을 수 있었다.

이처럼 세제·금융 혜택을 노리고 다주택자들이 앞다퉈 임대등록을 하며 신규주택을 매입, 집값을 끌어올리고 있다는 지적에 국토부가 8개월 만에 제도 재수정에 나섰다.

먼저 세제 혜택을 대폭 하향 조정하기로 했다. 이번 대책은 발표 후 주택 매매계약을 체결하고 임대주택 등록 시 적용된다. 대책 발표 전 이미 매매계약을 체결하고 계약금을 지불한 경우 종전 규정을 적용받는다.

먼저 1주택 이상 보유자가 조정지역 내 신규 주택을 취득할 경우 8년 이상 장기 임대등록을 해도 양도세 중과(2주택 10%P·3주택 이상 20%P 가산) 제외 조치서 배제된다. 또 기존 종부세 비과세 대상이 아닌 합산 과세 대상으로 변경된다.

아울러 국민주택 규모(전용면적 85㎡이하·수도권 외 읍면지역 100㎡ 이하) 이하에 대해 양도세 감면 요건에 주택가액 기준을 신설했다. 기존 10년 이상 임대등록 시 양도세 100% 감면하던 것을 수도권 6억원·비수도권 3억원 이하 주택에 한해 적용하기로 했다.

대출규제도 대폭 강화된다.

앞으로 투기지역이나 투기과열지구 내 주택을 담보로 하는 임대사업자 대출에 LTV 40%가 적용된다. 기존 임대사업자로 등록할 경우 LTV 적용을 받지 않아 종전처럼 담보가액의 최대 80%까지 빌리던 것이 절반으로 혜택이 대폭 줄어드는 것이다.

또한 투기지역·투기과열지구 내 고가주택(공시가격 9억원 초과)을 신규 구입하기 위한 주택담보대출은 원천적으로 금지된다. 주택담보대출을 이미 보유한 임대사업자에 대해서는 투기지역 내 주택취득 목적의 신규 주택담보대출이 금지된다. 이외에도 임대사업자 대출 금액이 건당 1억원을 초과하거나 동일인당 5억원을 초과하면 집중 점검 대상이 된다. 임대업 대출 용도 외 유용이 적발되면 대출금 회수 및 임대업 대출 제한(최대 5년) 등이 적용될 예정이다.

다만 이번 임대사업자 대출 규제는 이미 건축돼 있는 주택을 담보로 임대업대출을 받을 경우에 적용된다. 주택을 새로 건축해 임대 주택을 신규공급하는 경우에는 규제 대상에서 제외된다.