서울 A급 오피스, 수급 불균형으로 공실률 연속 하락

[이데일리 김성수 기자] 글로벌 종합 부동산서비스회사 존스랑라살(JLL) 코리아는 서울 A급 오피스가 수급 불균형으로 공실률 하락세를 지속하고 있다고 20일 밝혔다.

JLL이 정의한 A급 오피스란 ‘연면적 1만평 이상, 바닥면적 330평 이상인 오피스 건물’을 말한다. 양질의 공용 공간, 주차시설, 외관을 보유하고 우수한 임차인이 입주하며, 유동인구가 많은 곳에 위치해 교통수단 접근성이 뛰어난 건물이다.

JLL가 최근 발행한 ‘2023년 1분기 서울 A급 오피스 시장 동향’ 보고서에 따르면 서울 3대 권역 A급 오피스 시장은 작년 2분기부터 자연 공실률인 5.0%를 하회하는 것으로 조사됐다. 신규 오피스빌딩 공급이 없어 추가 임차가능 공간이 부족해서다.

올해 여의도 권역과 강남 권역에 오피스 공급이 예정돼 있어 연말까지 일시적인 공실률 상승이 나타날 수 있다. 하지만 지속적인 임차 수요와 선임차 사례에 힘입어 공실이 빠르게 해소될 것으로 전망된다.

◇ 서울 A급 오피스 공실률 1.1% 기록

올해 1분기 서울 A급 오피스 공실률은 전분기 대비 67베이시스포인트(bp, 1bp=0.01%포인트) 하락한 1.1%로, 지난 2021년 1분기 이후 8개 분기 연속 하락하고 있다.

서울 A급 오피스 공실률 추이 (자료=JLL)

이전 수요를 충당할 공간이 부족해짐에 따라, 기업들의 이전 수요는 줄고 임대차 계약 연장이나 증평 수요가 늘어난 것으로 파악된다. 권역별 공실률을 살펴보면 △도심 권역은 전분기 대비 약 151bp 하락한 1.5% △여의도 권역은 전분기 대비 약 43bp 하락한 1.4% △강남 권역은 전분기 대비 약 12bp 상승한 0.4%로 집계됐다.

이번 분기 가장 활발한 임차 활동을 보였던 산업군은 정보통신업으로 약 25% 비중을 차지했다. 다음으로는 △도매 및 소매업 19% △사업시설 관리, 사업 지원 및 임대 서비스업 16% △금융 및 보험업이 14% 비중을 보였다.

국적별 임차 수요를 살펴보면 국내 임차인이 약 60%, 외국계 임차인이 약 40%를 차지한다. 작년 4분기 대비 국내 임차인의 비중이 20%포인트(p) 감소했다.

또한 공유오피스에 대한 강한 수요와 인플레이션 효과에 따른 임대료 상승으로, 공유오피스 업계도 최근 신규 지점을 개설하거나 임대차 계약을 6개월 등 단기가 아닌 연단위 장기 계약을 체결하려는 움직임도 있었다.

◇ 올해 여의도·강남 오피스 공급 예정

이번 분기에는 3대 권역 내 A급 및 B급 오피스 빌딩의 신규 공급이 없었다. 다만 남은 2023년에는 여의도와 강남 권역에 오피스 공급이 계획돼 있다.

여의도 권역의 경우 신영에서 옛 MBC 부지에 개발중인 앵커원(구 브라이튼 여의도)이 준공돼 연면적 약 1만7800평 오피스를 공급한다. 옛 사학연금빌딩인 TP타워(약 4만2900평)도 준공 예정이다.

강남 권역에는 강남역 근방의 옛 현대자동차 강남센트럴지점 부지에 타이거대체투자운용과 SK디앤디(SK D&D)가 개발 중인 강남역 오피스가 준공된다. 이로써 연면적 약 1만5000평 신규 오피스 공간이 공급될 예정이다.

이번 분기 서울 A급 오피스의 월 평균 실질 임대료는 평당 약 12만5300원을 기록했다. 연초라는 계절적 요인과 활발한 임대 수요에 힘입어 전분기 대비 3.3%, 전년 동기 대비 22.2% 상승했다.

실질 임대료는 순임대료에서 렌트프리를 빼고 필요제경비를 더한 개념이다. 렌트프리는 전분기와 유사한 수준을 유지했지만, 명목 임대료가 전분기 대비 약 3.2% 상승했다. 이는 국내 오피스 임대 시장의 탄탄한 펀더멘탈에 힘입어 임대인들이 명목 임대료 수준을 높였기 때문이다.

신규 오피스 공급이 수요 대비 매우 제한적인 상황에서, 투자시장 불안정성에 따른 리스크를 상쇄하기 위해 임대인들이 리모델링으로 임대료를 올리고 순영업이익(NOI)을 높이려는 현상이 나타났다.

◇ 엔데믹에 사무실 복귀…임대료 상승 지속 전망

많은 기업들이 엔데믹 전환에 따라 사무실 복귀를 선택하면서 앞으로도 임대료 상승은 지속될 것으로 보인다.

올해 1분기 도심 권역의 월 평균 실질 임대료는 평당 약 12만4100원으로 집계됐다. 전분기 대비 2.3%, 전년 동기 대비 22.5% 상승한 수치다.

도심 권역 공실률이 전분기 대비 절반 수준으로 하락함에 따라 광화문 디타워, 에스타워를 비롯한 다수의 빌딩들이 명목 임대료 및 관리비를 인상했다.

여의도의 월 평균 실질 임대료는 평당 약 10만8600원으로 전분기 대비 3.3%, 전년 동기 대비 29.6% 상승했다. 타 권역에 비해 올해 공급 예정인 TP타워와 앵커원을 제외하면 신규 공급이 전무한 상황이다. 이에 따라 임차공간 확보에 큰 어려움이 예상돼 임대인 우위 시장이 계속해서 이어질 것으로 보인다.

강남 권역의 월 평균 실질 임대료는 전분기 대비 약 4.8%, 전년 동기 대비 18.6% 상승한 평당 13만9100원으로 집계됐다. 이로써 3대 권역 중 가장 높은 전분기 대비 상승률을 기록했다. .