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범어 자이는 지난달 투기과열지구(수성구)·조정대상지역(다른 대구시내 군·구) 해제가 발표된 후 대구에서 분양한 첫 아파트다. 지난 5일부터 규제 완화 적용으로 앞으로의 대구 청약시장 흐름을 점칠 수 있는 단지로 주목받았다. 지난 5일 해당 지역 1순위 청약을 받은 수성구 ‘시지 삼정 그린코아 포레스트’ 상황은 더욱 좋지 않다. 일반분양 물량 661가구 중 63가구(9.5%)만 청약을 받았다. 이대로면 미분양이 유력하다. 올해 대구 청약시장은 미분양·미계약 늪에 빠졌다. 지난해 5월 말 1185가구였던 미분양 주택은 1년 만에 6816가구로 다섯 배 넘게 늘었다.
올해 대구에서 분양한 8개 단지 중 1순위에서 청약 접수를 마감한 단지를 한 곳도 없다. 그 중 두 개 단지만 2순위까지 가서야 겨우 청약 접수를 마감했을 뿐 나머지는 미분양 신세가 됐다. 청약 당첨자마저 막판엔 분양권을 포기하는 일도 속출하고 있다.
이처럼 미분양 주택이 급증하자 대구 부동산 시장은 규제지역 해제에 목을 맸다. 규제지역에서 해제되면 대출 한도가 늘어나기 때문에 부동산 시장 숨통이 트일 수 있으리라 기대했다. 여기에 비규제지역은 다주택자도 1순위 청약에 넣을 수 있다. 그럼에도 이러한 기대감이 어긋나자 전문가들은 규제 지역 해제만으로 청약 시장을 살리기 어렵다고 평가한다.
가장 먼저 손꼽은 문제는 공급 과잉이다. 부동산 빅데이터 회사 부동산 지인에 따르면 2022~2025년 대구에 공급하는 신축 아파트는 13만583가구다. 이 회사에서 추산한 정상 수요(6만391가구)보다 두 배 넘게 많다.
분양권 전매 규제도 문제점이라고 지적했다. 비규제지역 민간택지 아파트는 계약 후 6개월이 지나면 전매를 허용한다. 하지만 대구 등 광역시 도시지역(용도지역)은 비규제지역이라도 소유권 이전 등기 전까지(최장 3년) 전매가 원칙적으로 금지된다. 투자 목적 청약을 차단하기 위해서지만 청약자를 모아야 하는 상황에선 악재다.
분양가도 변수다. 규제지역이었을 땐 주택도시보증공사(HUG)에서 고분양가 심사제(주변 아파트 최근 분양가와 시세 등을 반영해 분양가 상한을 정하는 제도)를 통해 분양가를 통제받는다. 비규제지역이 되면 이런 규제 장치가 사라진다. 사업자로선 전보다 자유롭게 분양가를 정할 수 있게 됐지만 분양가를 과도하게 높였다간 청약 흥행 실패를 떠안아야 한다.
정지영(필명 아임해피) 아이원 대표는 “전보다 청약 경쟁률이 높아지긴 하겠지만 아주 치열해지지 않을 것이다”며 “현장에서 분양받을 수 있는 물건도 많아 무주택자가 청약통장을 쓸 상황인 아닌 것으로 보인다”고 말했다.
