[행복한 노후만들기]"다주택자는 자녀에게 증여하자"

최인용 가현세무그룹 대표가 2일 서울 종로 생명보험교육문화센터에서 열린 ‘이데일리와 생명보험시회공헌위원회’가 함께하는 행복한 노후 만들기’에서 ‘세법으로 풀어보는 나이 듦의 혜택’이라는 주제로 강연을 하고 있다.[방인권 기자]

[이데일리 문승관 기자]“주택을 많이 보유하고 있다면 세대를 분리하는 것이 방법입니다. 주택 수에서 빠져나가게 되죠. 이를테면 집 세 채를 보유하고 있는 분이 있다면 결혼한 자녀가 있거나 직장을 다녀 소득이 있다면 주택 한 채를 증여하면 세대분리로 인정해 두 채에 대해서만 종합부동산세를 내면됩니다. 따라서 세대분리가 가능한 자녀가 있다면 세대분리를 통해서 종합부동산세를 절감할 수 있습니다.”

2일 서울 종로 생명보험교육문화센터에서 열린 ‘[Happy Aging New Life] 행복한 노후만들기’ 세 번째 강연회의 첫 강사로 나선 최인용 가현세무그룹 대표세무사는 부동산과 자산 보유에 대한 절세 전략을 제시했다.

◇다주택자는 임대사업등록 고려해야

최인용 대표세무사는 다주택 보유자에 대해 임대사업등록을 고려해야 한다고 조언했다. 최 세무사는 “다주택 보유자는 임대사업자 등록을 고려하길 권한다”며 “매입임대주택은 전용면적이 85㎡이하에 같은 특별시, 광역시, 도에 소재하고 공시가격 3억원 이하인 다섯 채를 10년 이상 임대하면 종부세 합산과세 대상에서 제외된다”고 말했다.

건설임대주택은 전용면적 149㎡ 이하이며 공시가격 6억원 이하인 주택 2채 이상을 5년 이상 임대하면 이 역시 종합부동산세 합산과세 대상에서 제외된다. 합산배제 임대주택의 규정을 적용받으려면 종합부동산세 신고기한 내에 관할 세무서장에게 합산배제 신청을 해야 한다고 최 세무사는 조언했다.

그는 “임대 주택 사업자는 종합부동산세를 내지 않지만 사업자 등록을 통해 소득세를 부담하므로 어떤 것이 유리한지 검토해야 한다”고 설명했다.

고가주택은 배우자와 공동명의로 증여를 고려할 필요가 있다고 설명했다.

개인이 9억원짜리 주택 한 채를 갖고 있다면 종합부동산세가 세금이 매겨진다. 하지만 배우자가 있다면 4억5000만원의 주택지분을 증여하면 종부세를 내지 않아도 된다. 종부세는 공시가액을 기준으로 하지만 증여는 시가 기준이다. 증여는 6월 1일 이전에 해야 그 해의 종부세를 줄일 수 있다. 하반기에 하는 증여는 내년의 종부세를 줄일 수 있다.

상가주택이나 근린생활시설 내의 주택도 주택에 포함된다는 점을 명심해야 한다고 설명했다. 주택으로 분류되면 상가와 주택에 대해 중과세 폭탄을 맞을 수도 있어서다.

최인용 가현세무그룹 대표가 2일 서울 종로 생명보험교육문화센터에서 열린 ‘이데일리와 생명보험시회공헌위원회’가 함께하는 행복한 노후 만들기‘에서 ’세법으로 풀어보는 나이 듦의 혜택‘이라는 주제로 강연을 하고 있다.[방인권 기자]

최 세무사는 “상가주택이나 근린생활시설 내의 주택을 보유하고 있다 하더라도 주택으로 쓰고 있는 층은 주택으로 인정한다”며 “주택에 포함되면 종합부동산세도 문제이지만 양도소득세까지 중과세가 될 여지가 높다”고 말했다.

따라서 종합부동산세와 양도소득세를 줄이려면 상가주택이나 근린생활시설의 주택부분을 상가로 바꿀 수 있는지를 살펴야 한다고 조언했다. 상가로 전환되면 주택에서 제외돼 종부세와 양도세를 절감할 수 있다.

토지의 지목(명칭)이 맞게 돼 있는지도 확인해야 한다고 언급했다. 그는 “주택이 아니라 토지를 보유했다면 지목의 변경과 개발을 통해 종합부동산세를 절감할 여지가 많다”며 “종부세 관련 업무 중에서, 가장 많이 절세할 수 있는 부분이 바로 토지가 잘못 분류된 때”라고 설명했다.

토지를 적절히 분류하지 않아 종합부동산세의 부담이 큰 경우가 종종 있어 자신의 토지가 종합합산, 별도합산, 분리과세로 분류됐는지 검토해야 한다고 언급했다.

◇다운계약서는 ‘불법’…미등기 전매는 절대 금물

최 세무사는 다운계약서(매도인과 매수인이 합의해 실제 거래가격이 아닌 허위의 거래가격으로 계약한 계약서) 작성과 미등기 전매는 절대로 해선 안 된다고 당부했다.

최 세무사는 “다운계약서를 쓰면 파는 사람은 양도소득세를 덜 내게 되고, 취득하는 사람은 취·등록세를 적게 낼 수 있지만 이 행위 자체가 불법”이라며 “적발되면 매도인은 양도소득세를 추징당하고 매수인은 나중에 팔 때 양도세 부담이 커진다”고 말했다.

이어 그는 “취·등록세도 추징된다”며 “수 년 전에 다운계약서를 작성했다면 지금이라도 실거래 계약서를 확보하고 실제 들어간 자금에 대해 금융자료로 증빙을 만들어 놔야 한다”고 조언했다.

미등기 전매에 대해 그는 “미등기 전매는 세율이 높다”며 “현재는 양도차익의 70%에 대해 양도소득세를 물어야 하기 때문에 미등기로 아무리 수익을 낸다고 하더라도 대부분은 국가에 세금으로 내야 한다”고 설명했다.

결국 등기를 할 수 있는 자산에 대해서는 등기를 하고 양도하는 것이 유리하다는 것이다. 그러나 취득 시에 등기할 수 없는 분양권은 1년 내 양도하는 경우 50%, 2년 내 양도 시 40%의 세금을 부담해야 한다고 설명했다.

자녀 명의로 부동산을 취득하거나 사업에 대한 자금을 마련했다면 취득자금이나 사업자금이 어디서 났는지 소명해야 한다. 그렇지 못하면 증여세를 내야 할 수 있다. 부동산은 고액이므로 나중에 증여세가 추징되면 수 천만원에서 수 억원이 넘는 증여세와 가산세 등을 내야 한다.

따라서 취득자의 소득이 증명되는지 전문가와 꼭 상의해 자금출처가 불분명하면 증여세를 미리 신고하는 것이 더 좋은 투자 방법일 수 있다고 최 세무사는 조언했다.