“왜 나만 세금폭탄?”‥임대차 선진화방안 논란 ‘3종 세트’

[이데일리 김동욱 박종오 기자] 정부가 지난 26일 월세 소득공제 확대 등 월세 세입자를 위한 ‘임대차시장 선진화 방안’을 내놨지만 시장에선 우려의 목소리가 적지 않다. 월세 세입자를 위한 혜택을 늘려 주거비 부담을 덜어주겠다는 애초 취지와 달리 임대료 인상 및 이면계약 성행 등 각종 부작용이 나타날 수 있다는 것이다.

임대인(집주인)들의 조세 저항도 만만찮을 것으로 보인다. 실제로 이번 정부 방안이 결국 임대인에게서 세금을 걷어 세입자에게 돌려주겠다는 것 아니냐는 의구심을 갖고 있는 집주인이 적지 않다. 국세청이 전·월세 확정일자 자료를 바탕으로 집주인들의 임대소득을 검증해 세금을 부과하기로 한 것도 임대인을 자극할 만한 대형 재료다.

△출처=국세청

◇ 임대소득 과세로 월세 인상·이면계약 양산 우려

월세 사는 세입자로서는 이번 정부 대책 중 월세 소득공제가 세액공제로 바뀌는 점이 가장 큰 관심이다. 정부는 연소득 7000만원 이하 가구라면 연 750만원 한도 내에서 월세의 10%를 소득에서 빼주기로 했다. 세입자는 정부의 이번 조치로 약 한 달치의 월세를 아낄 수 있게 됐다.

세입자는 집주인 눈치를 볼 필요도 없다. 이전에는 집주인이 소득이 노출되는 것을 꺼려 세입자의 소득공제 신청을 막는 경우가 많았다. 하지만 앞으로 세입자는 집주인 동의 없이도 월세 계약서와 월세 납입 증명만으로도 소득공제를 신청할 수 있다. 확정일자가 없어도 월세 소득공제가 가능하다.

반면 집주인은 사정이 완전히 달라졌다. 앞으로는 임대소득이 그대로 노출돼 그동안 내지 않았던 소득세를 꼼작 없이 내야 할 처지에 몰린 것이다. 세입자의 소득공제 신청은 물론 국세청의 전·월세 확정일자 조사로 그동안 가려졌던 집주인의 임대소득이 낱낱이 드러나게 된다. 집주인으로선 임대수익률을 만회하기 위해 월세를 올려받을 가능성이 크다. 세입자가 세금 인상분을 고스란히 떠안을 수 있다는 얘기다. 다운계약서(계약서에 시세보다 낮게 가격을 적는 것)가 성행하는 등 불법 이면계약이 늘어날 것이란 지적도 나온다. 서울 마포구 공덕동 L중개업소 관계자는 “집주인으로선 세금을 적게 내는 게 수익률과 직결되는 만큼 관리비를 실거래가격에서 빼는 등의 수법으로 다운계약서를 쓰는 일이 잦아질 것”이라고 말했다.

△ 정부가 지난 26일 월세 소득공제 확대 등 월세 세입자를 위한 ‘임대차시장 선진화 방안’을 내놨지만 월세 인상, 이면계약 증가 등 시장에선 우려의 목소리가 적지 않다. (사진=이데일리 DB)

◇ “왜 나만 세금 내나”…조세저항 거세질 듯

집주인들의 조세 저항도 거셀 것으로 보인다. 그동안 정부는 집주인들의 임대소득에 대해 적극적으로 세금을 걷지 않았기 때문이다. 실제로 다주택자 136만5000명 중 임대소득이 있다고 자진 신고한 인원은 6%인 8만3000여명에 불과하다.

문제는 과세 기준이 미흡해 다주택자가 임대소득세를 내지 않고 빠져나갈 구멍이 많다는 점이다. 월세의 경우 2주택 보유자가 월세를 한 채만 놓아도 과세 대상이지만, 전세는 3주택 이상 보유자가 아니라면 합법적으로 세금을 내지 않아도 된다. 여기에 기준시가 3억원 초과 또는 전용면적 85㎡ 초과 조건도 만족해야 세금을 물린다. 사실상 전세 집주인에게는 임대 소득세를 물지 않겠다는 것이다.

다가구주택 보유자도 과세 대상에서 비켜나 있다. 현행법상 다가구주택은 원룸 20채로 구성됐다고 해도 1주택으로 간주된다. 이에 따라 기준시가 9억원을 초과하지 않으면 다가구주택 집주인은 임대소득으로 연 3000만원 이상을 벌어도 세금을 내지 않아도 된다. 불법으로 용도 변경된 근린생활시설 등도 과세 대상에서 빠져 있다. 최근 건축주들이 월세 수익을 극대화하기 위해 건축 규제가 느슨한 근린생활시설이나 고시원으로 건축허가를 받은 뒤 원룸으로 불법 용도 변경한 사례가 허다하다. 주거용으로 사용하고 있지만 서류상으로는 주택이 아니어서 향후 과세 여부를 놓고 논란이 벌어질 수 있다. 국세청 관계자는 “아직 이런 사례가 없어 과세 여부를 정확하게 말할 수 없다”고 말했다.

집주인이 세 부담을 피하려고 월세에서 전세로 돌리는 사례도 적지 않을 것 같다. 이 경우 전세 수요자의 월세 전환을 유도하겠다는 정부 정책과는 상반된 결과를 낳게 되는 것이다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “정부 정책의 취지는 좋지만 과세 기준이 명확하지 않아 집주인의 조세 저항이 거세지면 결국 이에 따른 피해가 세입자에게 전가될 수 있다”며 “세입자를 보호하기 위한 세밀한 대책 마련이 필요하다”고 지적했다.