입주권 노렸는데 현금청산? 헷갈리는 근생빌라 소유자들

[이데일리 박종화 기자] 서울 재개발 지역 근린생활시설을 두고 불확실성이 커지고 있다. 제도를 잘 모르고 섣불리 투자했다가 현금청산을 당하는 불상사가 생길 수 있다.

남산에서 바라본 빌라 밀집지역. (사진=뉴시스)

서울 용산구 청파동1가 청파2구역. 서울시가 지난주 이 지역을 신속통합기획(서울시가 정비사업 초기 단계에 참여해 공공성을 확보하는 대신 인·허가 절차를 간소화하는 제도) 재개발 후보지로 선정하면서 지역 부동산 시장이 기대에 차 있다. 들썩이긴 주택뿐 아니라 근린생활시설도 마찬가지다. 근린생활시설이라도 사놓으면 새 아파트 입주권을 받을 수 있다는 기대에서다.

여기에 청파동이나 서계동 등 청파2구역 일대엔 사실상 주택처럼 사용되는 근린생활시설, 이른바 ‘근생빌라’가 많아 입주권을 노린 투자 수요가 더욱 많다. 청파동 A공인중개사무소 대표는 “수요는 꾸준한데 매물이 거의 없는 상태다. 근린생활시설 소유자 대부분이 입주권을 노리고 대기 중”이라고 말했다. 현재 청파2구역에선 지분 33㎡짜리 근생빌라가 10억원을 호가한다.

◇근린생활시설, 주택으로 써도 입주권 ‘원칙적 불허’

문제는 주택과 달리 근린생활시설은 입주권을 못 받을 가능성이 크다는 점이다. 과거엔 근린생활시설이라도 사실상 주택처럼 사용되고 있으면 입주권을 받을 수 있었지만 이를 노린 지분 쪼개기가 성행하자 서울시가 관련 규정을 바꿨다. 2008년 이후 공람 절차를 밟은 정비구역 내 근린생활시설 소유자는 ‘원칙적’으로 입주권을 받을 수 없다.

예외는 있다. ‘소유자 세대 구성원 전체가 무주택인 상태에서 근린생활시설이 2008년 7월 30일 이전부터 주거용으로 사용된 경우’엔 주택처럼 입주권을 받을 수 있다. 아니면 권리가액이 새 아파트 조합원 분양가 최저가보다 높아야 입주권을 받는다.

2008년 이후 지어졌거나 지분이 적은 등 예외에 해당하지 않으면 근생빌라는 현금청산을 당하게 된다. 현금청산 가격은 감정평가를 통해 책정하는데 통상 시세보다 낮게 매겨진다. 주택 취득·보유에 들어간 세금과 중개보수 등을 생각하면 자칫 손해를 보고 집을 내줘야 할 수 있다. 청파동 S공인 대표는 “아무 상관 없이 근생빌라에 전입신고를 안 한 사람들이 있는데 이 사람들은 입주권을 인정받기 어려워 난감한 상황”이라고 했다.

여기에 근생빌라는 매년 이행강제금을 부담해야 하는 리스크도 있다. 상업용으로 사용해야 하는 근린생활시설을 주거용으로 변경하면 건축법에 어긋난 ‘위반 건축물’이 된다. 위반 건축물로 지정되면 위반 사항을 바로잡을 때까지 매년 이행강제금을 내야 한다. 위반 건축물은 대출 등에서도 불이익을 받는다.

◇근생빌라 소유자들 “동의율 채우려면 입주권 내줘야 할 것” 배짱

다만 일부 근생빌라 소유자는 추후 사업을 진행하려면 근생빌라에도 입주권을 내줄 수밖에 없을 것이라고 낙관한다. 조합 설립 등 사업 진행을 위한 토지주 동의율을 채우려면 근생빌라에게 손을 벌려야 한다는 게 이들이 믿는 구석이다. 몇몇 재개발 추진 지역에선 입주권 확보를 위한 근생빌라 소유자 모임까지 만들어지고 있다.

일각에선 재개발 활성화를 위해 서울시가 ‘도시 및 주거 환경 정비 조례’를 바꿔 입주권 인정 범위를 확대할 수 있다는 전망도 나온다. 이에 서울시 관계자는 “사실이 아니다”라며 “입주권 부여 기준 변경은 조례 개정 사항이기 때문에 시의회 동의도 거쳐야 한다”고 말했다.

부동산 전문 변호사인 김예림 변호사(법무법인 덕수)는 “상가는 상가로 보상받는 게 원칙인 데다 지분이 낮으면 현금청산 가능성이 높다”며 “빌라에 투자할 땐 지분 가치와 공부상 용도 등을 잘 따져보고 투자를 결정해야 한다”고 조언했다.