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김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 18일 서울 영등포구 국제금융로 콘래드호텔에서 열린 ‘2018 이데일리 부동산 포럼’ 주제발표에서 이같이 제안했다.
◇서울-지방 양극화 심화..차별적 정책 수립해야
김 실장은 “분양시장에서 서울 지역은 여전히 수요가 많은 반면 지방은 사업적으로 어렵고 위축돼 있다”며 “특히 경상권, 충청권, 강원권은 미분양주택이 예년보다 많은 만큼 이를 반영해서 주택공급 방향에 대한 정책을 수립해야 한다”고 말했다.
주택산업연구원에 따르면 4월 전국 분양경기실사지수(HSSI)는 70.1이다. 서울(103.5)만이 기준선인 100을 넘었다. 충북이 52.0으로 가장 낮았고 경북 58.3, 경남 60.7, 충남 61.5, 강원 61.9 등이 하위에 머물렀다. 100을 넘으면 분양경기가 좋다는 의미이며 100을 넘지 못할 경우 그 반대다.
김 실장은 2001~2017년 평균 미분양주택 수가 약 7만가구였던 것을 감안하면 현재 6만가구 정도인 미분양주택 숫자는 아직 경계할 수준은 아니라고 봤다. 다만 미분양주택 수가 예년 평균을 웃도는 충청권, 경상권, 강원권에 대한 미분양 숫자 관리가 필요하다고 지적했다.
지역별 분양물량부담지수나 입주물량부담지수를 봐도 지역별 격차는 뚜렷했다. 부산과 인천, 강원의 분양물량부담지수가 2.0 이상으로 큰 반면 제주는 0.0으로 분양물량부담이 거의 없고 전라권(0.4)과 경상권(0.9), 충북(1.0) 등이 전국 평균을 밑돌았다.
입주물량부담지수 측면에서는 충북(2.5), 경남(2.0), 경북(1.9), 강원(1.9), 경기(1.8), 충남(1.7)이 전국 평균(1.4)보다 높았다. 반면 서울은 0.7로 낮은 편이다. 분양 또는 입주물량부담지수가 1을 넘으면 과거 10년간의 평균 물량 대비 올해 물량이 늘었다는 뜻이다.
김 실장은 “향후 입주물량에 대해 지방의 부담이 더 커질 것”이라며 “지역마다 양태가 다른 만큼 이를 감안하지 않은 정책이 시행되면 지방에 따라 부동산 시장이 부담을 받을 수 있다”고 말했다.
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그는 다주택자들이 좀 더 자유롭게 임대사업자로 전환하거나 임대주택을 등록할 수 있는 시스템을 개발하는 한편 임대주택으로 유지할 수 있도록 하는 정책이 필요하다고 강조했다. 또 민간 영역에 사회적 기업만 있는 게 아닌 만큼 기존 다양한 민간영역이 어떻게 참여할 것인가에 대한 고민도 이뤄져야 한다고 설명했다.
김 실장은 이달 양도세 중과가 시작된 이후 주택거래가 감소하는 상황에 대한 정책도 필요하다고 조언했다. 그는 ”현 정부의 정책이 수요관리로 가고 있어서 거래감소로 이어질 수 있다“며 ”거래절벽으로 이어지지 않도록 보완책을 마련해야 한다“고 지적했다.
서울과 그외 지역의 상황을 정확히 파악해 균형감 있는 정책을 마련해야 한다고 강조했다. 김 실장은 “서울 강남과 그 외 지역, 특히 지방시장은 움직임이 매우 다르기 때문에 모든 지역을 대상으로 하는 강도 높은 규제정책은 시장안정 목적을 달성하는데 한계가 있다”며 “합리적 수준을 설정해야 한다”고 말했다.
입주물량 증가에 따른 시장변화에 대응하기 위해 수분양자 입주와 기존 주택처분 지원, 미입주 물량의 공적임대주택 연계활용, 신규 공급 조절 등이 필요하다고 했다.
주거복지 로드맵을 차질없이 수행하되 이를 위해 금융혁신이 전제돼야 한다는 주장도 폈다. 김 실장은 “지금까지는 재정과 기금으로 재원을 마련했지만 앞으로는 민간 자본을 어떻게 활용할 것인지, 기부문화를 어떻게 안착시킬 것인지를 고민해야 한다”며 “주택도시기금에서 할 수 없는 부분은 금융혁신을 통해 진행해야 한다”고 말했다.
