설명회부터 ‘감정가’ 갈등…도심공공 복합사업 복병 만나나

[이데일리 황현규 기자] 정부가 도심공공주택 복합사업 추진을 위한 주민설명회를 이어가고 있는 가운데 설명회 단계부터 감정가(보상가)를 둘러싼 갈등 기미가 보이고 있다. 주민들은 “감정가를 높여달라”거나 “옆 동네에 비해 감정가가 낮다”는 등의 반발 목소리를 내고 있다. 이에 정부는 ‘원칙대로’ 하겠단 입장이다.

(사진=뉴시스 제공)

◇연신내 역세권·방학역 지구 분담금은?

8일 정비업계 등에 따르면 LH는 도심공공주택 복합사업 역세권 사업지구(연신내역, 방학역) 등에 대해 2차 주민설명회를 개최하고, 도심공공주택복합사업 후속 절차를 본격 시작한다.

이 중 연신내역 지구는 사업대상지 인근에 지하철 3·6호선이 교차하며 GTX-A 노선이 신설될 예정으로, 교통 접근성이 강화될 것으로 예상된다.

정부는 도심공공주택복합사업을 진행하면 민간 개발보다 용적률이 100%포인트 늘어나고 가구 당 분담금은 1억 2400만원 가량 낮아진다고 설명했다. 가구별로 내야 하는 분담금은 1억 2000만원(평균) 수준이다. 분담금은 조합원 분양가에 현재 가지고 있는 토지·주택 등의 감정가를 뺀 금액이다. 수분양자들이 관심을 갖는 일반 분양가는 3.3㎡ 당 2232만원 수준으로 추정된다.

도봉구 방학역 지구는 연신내역 지구에 비해 분담금이 낮게 책정됐다. 가구 당 약 8000만원 수준이다. 일반 분양가는 3.3㎡ 당 1931만원 수준으로 예상된다. 방학역 지구는 도봉구청과 지하철 1호선 방학역이 위치하고, 1호선 방학역에는 우이~방학 연장 경전철 계획이 수립 중이다.

◇‘추정’ 뿐인 설명회…주민들 ‘감정가 높이기’ 벌써 요구

그러나 주민설명회는 말 그대로 ‘추정’에 불과하다는 게 정부의 입장이다. 분양가의 근거가 되는 택지비 등은 미래 가치로 환산한 것이고, 분담금 또한 추정 감정가로 추산한 값이다. 이번 설명회는 사업 추진을 위한 주민 동의 3분의 2 이상을 받기 위해 마련된 자리다.

서울의 한 빌라 밀집지역 모습. (사진=뉴시스 제공)

문제는 설명회 단계에서부터 ‘땅값 높이기’를 위한 주민들의 요구가 빗발쳤단 점이다. 특히 사업이 서울 여러 지구에서 비슷한 시기에 진행되면서 사업지별로 다른 감정가에 주민들이 예민하게 받아들이는 모습이다.

연신내지구에 참석한 주민은 “같은 자치구인 증산4구역에 비해 입지 등에서 밀리지 않는데 감정가와 택지비 등이 더 낮게 잡힌 근거를 설명해달라”며 “연신내 지구는 지하철역과도 더 가까울 뿐더러 일부 구역은 준주거지역이라 사업성이 높은 구역”이라고 말했다.

지난달 주민설명회를 개최한 증산4구역의 일반 분양가는 3.3㎡ 당 2257만원 수준으로 추산됐다. 연신내지구보다 20만원 가량 높은 금액이다. 연신내지구보다 증산4구역의 택지비(땅값)가 더 높게 책정돼서다.

이에 대해 한 주민은 “분양가뿐만 아니라 감정가에서도 우리의 가치가 과소 평가된 것 같다”고 토로했다. 이에 대해 LH관계자는 “실제 토지 감정을 할 때는 토지보상법 등을 원칙으로 주민과 지자체, LH가 모두 감정평가사를 섭외해 진행하기 때문에 불만이 최소화될 것”이라고 설명했다.

방학역 지구의 주민 대표회 관계자도 “우리 지구에는 비교적 감정가액이 낮게 책정되는 단독주택들이 많아, 감정가에 대한 반발이 예상된다”고 우려했다.

노형욱 국토부 장관 (사진=연합뉴스 제공)

또 도심공공주택사업을 추진할 시 현금 청산 등의 우려로 매수·매도가 막힐 수 밖에 없는데, 이를 감정가로 보상해줘야 한다는 주민 목소리도 나왔다. 도심공공주택 복합사업을 추진하는 지구 내에서 지난 6월 29일 이후 등기가 이뤄진 주택은 신축 아파트 입주권을 받지 못하고 현금 청산 대상이 된다.

연신내역 지구의 주민이 “주민들 입장에서는 지구로 지정되면 매도가 막히는 등의 재산권 침해가 생기는데 이를 감정가 등으로 보상해줘야 하지 않냐”고 질의하자 LH관계자는 “보상법 등에 따라 원칙적으로 감정가액 및 보상을 진행할 것”이라고 말했다.

김예림 변호사도 “감정가는 정비사업장의 갈등의 시초가 된다”며 “특히 현금청산 문제 등이 얽혀있는 공공복합사업지의 경우 주민 반발이 더 커질 수 있다”고 했다.