[박근혜 파면]박근혜표 부동산 정책 폐기수순 가나…주택시장도 '지각변동'

△헌법재판소가 10일 박근혜 대통령 탄핵을 인용하면서 박 대통령은 대한민국 역사상 처음으로 법에 의해 파면된 첫 대통령이 됐다. 이에 박근혜 정부가 내놓았던 부동산 정책 역시 좌초 위기에 놓였다. 박근혜 대통령이 지난해 5월 19일 청와대 춘추관에서 세월호 참사 관련 대국민 담화를 발표하고 있다.[사진 제공=연합뉴스]

[이데일리 정다슬 김인경 기자] 10일 헌법재판소가 박근혜 대통령 탄핵 인용 결정을 내리면서 부동산 규제 완화와 기업형 임대주택(뉴스테이) 등 박근혜 정부 부동산 핵심 정책들이 차기 정부에서도 동력을 얻을 수 있을지 관심이 쏠리고 있다. 여소야소인 국회에는 이미 박근혜 정부의 부동산 정책을 무력화하는 법안들이 다수 제출된 상태다.

◇임대주택 정책, 민간에서 공공으로 대전환하나

△박근혜 대통령이 2015년 9월 17일 인천 도화에 조성되는 첫 기업형 임대주택(뉴스테이) 착공식에 참석한 뒤 이준용 대림산업 명예회장 등과 함께 단지 모형을 둘러보고 있다. 왼쪽부터 유정복 인천시장, 김한기 대림산업 사장, 박 대통령, 이준용 대림산업 명예회장. [사진 제공= 청와대]

박근혜 정부는 2015년 말 ‘민간 임대주택에 관한 특별법’을 제정해 뉴스테이(New Stay)라 불리는 기업형 임대주택을 공급할 수 있는 법적 제도를 만들었다. 세제 감면 등의 인센티브를 제공해 기업들이 임대주택을 공급하도록 함으로써 중산층이 최소 8년 동안 상승률 5% 이하의 임대료를 내며 안정적으로 살 수 있도록 하겠다는 게 요지다. 높은 임대료, 8년 후 분양 전환 등 풀어야 할 숙제도 있지만 뉴스테이는 임대주택에는 저소득층만 산다는 고정관념을 깨고 고급화 전략에 성공해 인기몰이를 했다.

그러나 정권 교체 이후에도 뉴스테이가 도입 취지대로 순항할 수 있을 지 시장에서는 회의적인 시각이 적지 않다. 야당 일각에서는 뉴스테이를 위해 기업에 제공하는 인센티브를 줄이고 뉴스테이 임대료도 낮춰야 한다고 주장한다. 그러나 그 경우 사업성이 낮아지는 만큼 사업 동력을 잃을 가능성이 크다.

안호영 더불어민주당 의원은 지난 1월 ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 개정안을 발의해 임대료 상한선을 5%가 아닌 연 5% 범위 내에서 통계청이 발표하는 해당 연도와 그 직전 연도의 해당 지역 주거비 물가지수 변동률을 기준으로 증감률을 정하되 추가적인 임대료 인상이 필요할 경우 임차인대표회의와 상의해 정하도록 했다. 임대료 증액 상한을 소비자물가 상승률과 연동시키는 주택임대차보호법도 법제사법위원회에 상정돼 논의 중이다.

박근혜 정부가 민간에서 임대주택을 공급하도록 패러다임을 전환했다면, 최근 야당에서 발의하는 법안과 주요 주장들은 공공임대 영역을 확장하는 데 초점을 맞추고 있다. 더민주당은 지난해 국민연금을 공공주택에 투자하는 법안을 발의했다. 앞서 더민주당은 지난해 4·13 총선에서 10년간 ‘국민안심채권 100조원 어치를 사들여 이를 공공투자에 활용, 장기 공공 임대주택을 대량 공급하겠다고 공약했다.

이외에도 공공성이 가미된 다양한 아이디어가 법안으로 제출된 상태다. 정동영 국민의당 의원은 정부가 토지 소유권을 가진 채 건물만 주택 수요자에게 분양하는 ‘토지임대부 분양주택 공급 촉진을 위한 특별조치법안’을 발의했고, 윤관석 더민주 의원은 사회임대주택사업자가 취약계층을 대상으로 공급하는 사회임대주택에 대한 지원을 강화하는 내용의 ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 개정안을 발의했다.

◇뜨거운 감자 ‘전월세 상한제’ 도입되나…계약갱신청구권도 변수

주택시장에서 가장 주목하는 것은 ‘전월세 상한제’와 ‘계약갱신청구권’ 도입 여부다. 이미 국회에 발의된 관련 법안만 9개다. 박영선·윤후덕 더불어민주당 의원은 세입자에게 1회에 한해 전월세 계약 갱신을 청구할 수 있는 권한을 부여해 4년간 같은 집에 살 수 있도록 하고 전세금을 최대 5% 이내에서만 증액할 수 있도록 하는 법안을 발의했다. 김상희 국민의당 의원은 임대차 계약 기간을 현재 2년에서 3년으로 연장하고 계약갱신 권한을 통해 총 6년간 거주할 수 있도록 하는 법안을 발의했다.

전월세 상한제와 계약갱신청구권은 오랜 기간 뜨거운 감자였다. 도입을 주장하는 야당은 전월세 상한제가 세입자의 주거비 부담을 줄이고 전세금 상승폭을 낮출 수 있는 효과적인 규제라고 주장한다. 실제 KB국민은행에 따르면 지난 2월 기준 전국 아파트 전세금은 2년 전보다 7.3% 올랐다. 3억짜리 전세 아파트를 살던 사람이 올해 2월 재계약을 하기 위해서는 전세금을 약 2200만원 정도 올려줘야 한다는 얘기다. 특히 서울은 같은 기간 전세금 상승률이 11.9%에 달했다.

반면 정부와 여당은 정부의 임대차 시장 개입이 오히려 부작용을 낳을 수 있다고 주장한다. 전월세 상한제를 도입하기에 앞서 임대인(집주인)이 대거 전세금을 올려버리거나 월세로 돌려버리면서 세입자의 주거 부담이 오히려 커질 수 있다는 것이다. 아울러 세입자의 주거 안정 못지않게 집주인의 재산권 행사 역시 중요한 권리라는 것이 정부·여당의 주장이다.

이 같은 입장이 부닥치면서 전월세 상한제와 계약갱신청구권 도입은 평행선을 그어왔다. 그러나 만약 정권이 바뀌면 전격적으로 추진될 가능성 역시 커졌다. 이미 제1당인 더불어민주당은 전월세 상한제를 당론으로 정한 상태다.

◇초과이익환수제 적용 유예기간 연장도 영향받나

△무역센터에서 바라본 강남도심 [이데일리 방인권 기자]

박근혜 정부는 지난 2014년 8월 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 기존 50%에서 각각 70%, 60%로 완화했다. 당시 최경환 기획재정부 장관은 “한여름에 겨울옷을 입은 격”이라며 주택담보대출 한도를 늘렸고, 이에 주택담보대출이 급증하기 시작했다.

박근혜 정부는 여러 차례 공식적으로 당분간 LTV와 DTI 비율을 유지하겠다고 밝혔다. 그러나 1344조원에 이르는 가계부채에 대한 우려가 큰데다 국제통화기금(IMF)이 두 차례 보고서를 통해 한국의 DTI 한도를 낮춰야 한다고 권고한 만큼 조정이 이뤄질 가능성도 크다. 이미 지난 1월 국회 4당 정책위의장은 미국 금리가 오르는 가운데 서민들의 이자 부담이 커지는 만큼 LTV와 DTI를 한 번 더 점검해야 한다고 언급한 바 있다.

올해 말부터 부활하는 초과이익환수제도 관심거리다. 초과이익 환수제란 재건축이나 재개발로 집값이 가구당 3000만원 올랐을 때 초과이익의 최대 50%를 세금으로 걷어 들이는 제도이다. 초과이익 산정은 한국감정원 등의 심의를 거쳐 결정한다. 박근혜 정부는 부동산 경기가 위축됐다는 여론이 일자 2013년 12월부터 2015년 12월까지 2년간 초과이익환수제 시행을 유예했다. 이어 2017년 말까지 유예기간을 한 번 연장한 바 있다. 올해 말까지 관리처분계획을 인가받지 못하면 초과이익 환수제를 적용받게 된다.

2014년 초 박근혜 정부와 여당(새누리당)이 초과이익 환수제 자체를 폐지하려 했을 때 야당인 새정치민주연합(현 더민주당)이 강력하게 반발한 점을 미뤄 봤을 때, 초과이익 환수제가 부활할 가능성이 크다. 다만 시장에서는 2018년 초중반께 부동산 경기가 가라앉는다면 다시 한번 초과이익 환수제가 유예될 수도 있을 것으로 점치고 있다.