사당3구역, '분양가 심사 강화' 이전 보증서 획득 ‘막차’

[그래픽=이데일리 김정훈 기자]

[이데일리 박민 기자] 서울 동작구 사당3구역을 재건축하는 ‘이수 푸르지오 더 프레티움’ 아파트가 오는 24일부터 강화되는 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 심사 기준을 피해 막차를 타게 됐다. 서초구 서초2동 무지개아파트를 재건축한 ‘서초그랑자이’도 21일 분양보증서를 발급받을 전망이다. 하지만 현재 분양보증 심사가 진행중인 대다수의 사업장은 보증서 발급시기가 다음주로 미뤄져 분양가를 더 내려야 하거나 후분양 등으로 분양시기를 늦춰야 할 판이다.

◇이수푸르지오 더 프레티움, 서초그랑자이 분양보증서 발급

21일 사당3주택재건축정비사업조합에 따르면 조합은 이날 HUG로부터 사당3구역을 재건축해 짓는 ‘이수 푸르지오 더 프레티움’ 아파트 일반 분양가를 3.3㎡당 2813만원으로 정한 분양 보증서를 발급받았다. 조합측은 다음달 초 조합 임시총회 의결을 거친 이후 곧장 분양에 나설 계획이다.

분양 보증서는 주택사업자가 아파트를 짓는 도중에 유동성 위기 등으로 부도가 나도 HUG가 소비자 피해를 줄이기 위해 시공 및 분양 대금 환급을 책임지는 제도다. 분양 보증서가 없다면 지자체의 입주자 모집공고 승인 및 금융권 중도금 대출을 받을 수 없어 아파트를 선분양하는 게 불가능하다. HUG는 이를 통해 사실상의 분양가 통제를 하고 있다.

애초 사당3구역조합은 이달 3일 모델하우스를 열고 분양에 나설 계획이었다. 그러나 HUG와의 분양가 협상에서 마찰을 빚으며 분양 일정이 틀어졌다. 조합은 HUG에 분양 보증을 신청할 당시 일반 분양가를 3.3㎡당 3000만원대 초반으로 써냈지만, HUG는 3.3㎡당 2813만원을 제시하면서 이를 반려했다.

HUG와 조합 간 제시한 분양가 격차가 수백만원 넘게 벌어지며 마찰이 빚어지다 급속도로 협의가 맺어진 것은 ‘새 분양가 심사기준’ 탓이 크다.

HUG는 최근 서울 강남 재건축 단지 등을 중심으로 분양가가 오르고, 고분양가 및 고무줄 심사 논란이 일자 이전보다 심사 기준을 강화해 오는 24일부터 발급하는 분양 보증서부터 적용하기로 했다.

새 기준은 신규 분양 아파트의 분양가는 해당 지역에 1년 이내 분양한 아파트가 있으면 같은 수준(평균분양가 및 최고분양가의 100% 이내) 분양가를 제한하고, 1년이 초과할 경우 105%를 넘지 못하도록 했다. 만약 주변에 이미 준공된 아파트만 있는 경우는 10년이 되지 않은 아파트를 기준으로, 해당 아파트 평균 매매가의 100% 이내로 분양가 상한선을 정했다.

사당3구역은 HUG와 조합 간의 분양가 협의가 길어질 경우 새 심사기준이 적용될 수 있어 서둘러 HUG측에서 제시한 분양가를 수용한 것으로 풀이된다. 조합 관계자는 “이번에 결정된 분양가는 이전에 관리처분총회에서 정한 금액보다 낮은 만큼 다음 달 초 임시총회를 열어 조합원들의 추인을 받아야 한다”며 “조합 의결을 거친 이후 분양에 나설 것”이라고 말했다.

이번 이수 푸르지오 더 프레티움이 들어서는 사당동 일대는 근처에 동작1구역, 사당5구역, 흑석3구역, 방배5구역 등의 정비사업이 예정돼 있다. 이 아파트의 분양가가 결정되면 주변 단지 분양가 책정에도 영향을 미칠 전망이다.

‘서초그랑자이’도 28일 모델하우스 오픈하고 분양할 예정이다. 서울 서초구 서초2동의 무지개아파트 재건축한 이 아파트는 전용면적 43~119㎡ 총 1446가구로 이중 167가구가 일반분양된다.

◇미발급 사업장들 복잡해진 셈법 “후분양할까, 무작정 미룰까”

이번에 새 분양가 심사 기준을 피할 수 없게 된 재건축·재개발 단지들은 일반분양 시기를 미루거나 아예 후분양을 선택할지를 놓고 셈법이 복잡해졌다. 분양시기에 따라 5% 정도 분양가를 더 올릴 수 있다는 전락에서다. 해당 사업장 인근에 1년 이내 분양 단지가 있을 경우 평균분양가의 100% 이내가 적용되지만 1년이 넘을 경우 상한선이 105%로 올라가기 때문이다.

강남구 삼성동 상아2차 아파트를 재건축하는 ‘래미안 라클래시’는 아예 후반양을 택했다. 조합은 당초 6월에 분양할 계획이었지만 HUG와 일반분양가 책정을 놓고 이견을 좁이지 못하고 결국 협의를 중단했다. 이에 지난 20일 대의원회의를 열고 일반분양 115가구에 대해 준공후 분양을 하기로 결정했다. 상아2차가 준공후 분양을 결정함에 따라 강남권을 비롯한 인기지역의 다른 단지에서도 후분양 기류가 확산될 전망이다.

현 ‘주택공급에 관한 규칙상’ 전체 공정의 3분의 2 이상이 지난 단계에서는 HUG의 분양보증 없이 건설회사간 연대보증이 있으면 일반 분양이 가능하다. HUG 관계자는 “현행법상 아파트를 100% 다 지어 팔기 전에는 주택 공급자는 반드시 분양 보증서가 필요하다”며 “다만 전체 공정률이 60%를 넘어서면 시공사 연대보증도 가능하고, 시공사 연대보증시엔 HUG 분양보증 심사는 이뤄지지 않는다”고 말했다.