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지출은 대출이자 38만원, 실손보험료 27만원(가족전체), 연금저축(부부합계) 60만원, 두 아이 교육비 포함해 생활비가 145만원 정도입니다. 2010년 시가 1억 4500만원짜리 79㎡(24평) 아파트에 살고 있는데 당시 주택금융공사로부터 연 5.4%(만기 20년, 고정금리) 7000만원의 보금자리론을 대출받았습니다. 이 밖의 자산으로 예금 3000만원 등입니다.
올 12월 말 입주 예정인 112㎡(34평) 아파트 분양권(분양금액 3억 8500만원)이 있습니다. 전체적인 재정 분석과 함께 분양권에 대한 조언을 듣고 싶습니다. 기존 아파트와 신규 아파트 둘 중 하나를 매각해야 하나요, 아니면 하나를 전세로 주고 팔지 않는 게 좋은지 도움 말씀 부탁합니다. 통장에 묶어놓은 3000만원에 대한 투자방법도 좀 알려주세요.
A : 전체적인 틀에서 볼 때 의뢰인이 부채를 어떻게 효율적으로 운영해야 하는가에 대한 답을 찾는 게 중요합니다.
의뢰인께서 해결해야 할 사안 중 가장 시급해 보이는 것은 주택금융공사에서 받은 연 5.4%의 보금자리론을 정리하는 것입니다. 주택담보대출은 통상적으로 중도상환수수료 부과 기간이 3년으로 돼 있습니다. 대출을 받은 금융기관에 문의해 해당 대출이 중도상환수수료 부과 대상인지 파악하시는 게 급선무입니다.
만약 중도상환수수료 부과 대상이 아니라면 바로 대출 정리로 들어가길 권유합니다. 금융기관마다 다를 수 있지만 은행은 현재 주택담보대출이 통상 3% 내외의 금리를 기대해볼 수 있습니다. 7000만원의 대출 규모를 그대로 유지한다고 가정했을 때 연 170만원의 대출이자비용을 줄일 수 있습니다.
기존 주택과 신규 주택이 교통·학군·상권 등 부동산 가격에 큰 영향을 미치는 주요 요건이 크게 차이가 나지 않고 가격도 비슷하다면 되도록 기존 주택 처분 후 신규 주택으로 이주하길 권합니다.
앞으로의 신규 주택과 기존 주택의 상대적 매력도 차이가 벌어질 것으로 예상합니다. 조건이 비슷하면 기존 주택의 수요는 신규 주택보다 부족할 가능성이 커 보입니다. 이는 가격으로 반영돼 기존 주택의 가격 상승을 제한할 여지가 있습니다.
세금 측면에서도 유리합니다. 2010년에 취득했던 기존 주택은 올해 주택 경기 호황으로 가격이 크게 상승했을 것입니다. 특히 올해의 주택 가격 상승은 수도권보다 광주를 비롯한 지방지역에서 견인했기 때문에 의뢰인이 보유하고 있던 주택 가격 역시 큰 폭의 상승이 예상됩니다.
현재 양도소득세법에서는 1세대가 보유한 1주택의 경우 이를 양도함으로써 발생한 양도차익에 대한 양도소득세를 면제하고 있습니다.
1주택을 보유하고 있는 상황에서 부동산을 취득할 수 있는 권리인 분양권을 취득해도 분양권 취득 후 3년 이내에 기존 주택을 양도한다면 1세대 1주택으로 간주해 양도소득세를 면제합니다.
따라서 기존 주택 가격이 꾸준히 상승하리라는 기대를 하기 어려운 상황이라면 분양권 취득 후 3년 이내 양도해 양도소득세를 아끼는 게 현명한 선택으로 보입니다.
금융자산에 대해서는 두 가지 말씀을 드리고 싶습니다. 하나는 연금저축에 대한 부분입니다. 연금저축은 연말정산 시 연간 납입액 400만원 이내에서 13.2%(총 급여 5500만원 이내 근로자 16.5%)의 세액공제를 받을 수 있는 유용한 상품입니다. 다만, 현재 연간 720만원 가량 납부 중인 연금저축은 맞벌이로서 부부가 매월 30만원씩 내고 있다면 전액 세액공제 받을 수 있으므로 관계없지만 홑벌이인 경우라면 연 400만원을 넘어서는 부분은 줄여야 합니다. 세액공제를 받지 못하는 부분에 대해서는 연금 수령 시 비과세되는 연금보험으로 저축하는 게 더 유리하기 때문입니다.
다른 하나는 3000만원 가량 예치 중인 정기예금입니다. 부채가 있는 상황에서 대출금리보다 못한 정기예금에 자금을 예치하고 있는 것은 비효율적인 자금 운용입니다. 연 5~6% 정도의 수익률을 기대할 수 있으면서 위험이 제한된 형태의 ELS 투자로 전환하는 게 현명한 방법이라 생각됩니다.
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