결국 이번 부동산 PF 정상화안은 ‘옥석 가리기’와 ‘금융사 달래기’가 함께 담긴 방안으로 읽힌다. 부동산 PF 시장의 구조조정이 시작되고 제2금융권 경·공매 압력이 확대되더라도, 물량을 받아 줄 수 있는 민간·캠코(한국자산관리공사) 등 완충지대(버퍼존)를 마련했다는 메시지를 던지고 있어서다.
시장은 구조조정 핵심 대상이 브리지론 PF·토지담보대출 등으로 좁혀지면서 이를 중심으로 경·공매 시장이 더 활성화될 것으로 보고 있다. 부동산 호황기에 맞춰 고가의 땅을 매입했지만, 사업상이 부족해 본 PF로 넘어가지 못한 2금융권(저축은행·캐피탈·증권사) 브리지론 규모만 해도 30조원 이상으로 알려졌다.
이번 부동산 PF 정상화 방안 관련 금융소비자들이 궁금해 할 만한 내용을 질의응답 식으로 정리했다.
△이번 PF 연착륙 방안이 기존 대책과 무엇이 다르나
-이번 방안 역시 사업성 부족 사업장에 대해 재구조화·정리를 지원한다는 점에서 기존 방안과 방향성은 같다. 다만 ‘사업성 평가 강화’, ‘시장 자체 정화’, ‘현장애로 반영’이라는 점에서 차이가 있다.
△구체적인 방안은
-먼저 공공·민간금융이 협력해 부동산 PF에 원활한 자금 순환을 촉진한다. 본PF 단계에서 증액 공사비까지 포함해 추가 보증하면, 자금난을 겪는 건설사의 애로를 해소하고 정상 사업장의 공사가 진행될 수 있도록 지원한다. 또 민간 금융사 스스로 공동대출(신디케이트론)을 조성해 사업장의 재구조화·정리와 유동성을 지원하고 한시적 규제 완화 등 참여 금융사에 다양한 인센티브를 제공한다. 마지막 카드는 ‘우선매수권’이다. PF 채권 매각 협상이 장기 지연되지 않도록 캠코 펀드 등이 공동 자금을 공급할 경우 원소유자에 차후 재매입할 수 있는 우선매수권을 주는 방안도 담겼다.
△사업성 평가 기준개선으로 양호한 사업장도 정리되는 것 아닌지?
사업장 평가기준 개선은 금융회사가 PF의 특성과 위험요인을 보다 합리적으로 판단할 수 있게 한 것이기 때문에, 양호한 정상 사업장이 불합리하게 정리되는 일은 없을 것이다. 또 평가 시 금융사가 융통성을 가지고 여러 요인을 종합적으로 고려할 수 있도록 했다. 예컨대 대규모 도시개발사업 등 특수성이 있는 사업에는 예외를 적용하는 식이다.
△재구조화·정리 대상으로 평가되는 사업장 규모는?
실제 평가가 진행돼야 알 수 있어, 현 시점에선 단정하기 어렵다. 다만 이런 사업장은 이미 연체나 경·공매가 진행 중인 부실 사업장이 주로 해당되기 때문에 신규로 추가되는 사업장은 그리 많지 않을 것으로 보인다. 이런 이유로 금융회사나 건설사의 부담도 크지 않을 것으로 예상된다.
△사업성 평가 기준개선 조치를 ‘단계적’으로 하는 이유는 무엇인가
-시장에서 과도한 불안이 생기지 않도록 하면서 ‘질서 있는 연착륙’을 위해서다. 연체와 만기연장이 많은 사업장부터 우선 평가를 실시해 실질적인 선별과 정리 효과가 나타날 수 있게 할 계획이다.
△이번 조치로 금융사에 미치는 영향은 클까
-금융사의 부동산 PF 사업장 재구조화와 정리 부담이 다소 늘더라도, 이미 적립된 충당금 등을 감안하면 금융사가 충분히 감내 가능한 범위로 판단하고 있다. 특히 부동산 PF로 인한 ‘2금융권 부실화’ 가능성은 없는 것으로 본다. 그동안 금감원 중심으로 해당 리스크에 대응해 오면서 충당금을 충분히 적립시켰다.
△그렇다면 건설사에 미치는 영향은?
-건설업계 역시 어려움은 크지 않을 것으로 보고 있다. 정상 사업장은 사업에 필요한 자금을 보다 원활히 공급받는 한편, 사업성이 떨어지는 사업장은 재구조화·정리로 묶인 자금이 정상·신규사업장에 투입될 가능성이 크다. 이럴 경우 건설사들도 늘어난 일감을 확보할 수 있다. 특히나 부실 사업장은 대부분 브리지론·토담대 사업장일 것으로 예상하고 있어, 건설사 부담은 더욱 제한적으로 평가하고 있다. 2022년 하반기에 나온 ‘건설업계 유동성 공급 방안’도 계속 이어갈 것이다.
△신디케이트론 조성방안의 취지와 대상은?
-신디케이트론은 자금 여력이 있는 금융사가 사업성이 부족한 사업장의 재구조화를 지원하는 동시에 일시적으로 어려움을 겪는 우량 사업장에 자금을 지원한다는 게 핵심이다. 사업자는 낮은 금리로 자금 조달이 가능해지고, 금융사는 사업성 개선으로 충당금 적립 부담이 완화되는 이중 효과가 있다. 또 부동산 PF 정상화 기대감이 높아지면, 시장 불안도 어느 정도 해소될 것으로 기대한다.
△신디케이트론 조성 규모는
-우선 1조원 규모로 조성할 계획이다. 이는 부동산 PF 시장의 자금수요를 비롯해 현재 추진 중인 다양한 금융지원, 시장안정 조치 규모 등을 감안한 규모다. 다만 시장 상황에 따라 추가적인 자금수요가 발생할 경우를 대비해 단계적으로 5조원까지 증액할 수 있도록 준비 중이다.
△금융권 인센티브의 세부내용은 무엇인가
-총 10개의 규제 완화 방안을 마련했다. 먼저 PF 시장에 신규자금을 공급하면 자산건전성 분류와 사업성 평가에 인센티브를 제공한다. 이를 위한 자금조달 규제도 완화할 예정이다. PF 관련 자금 제공과 관련해 한도 규제의 빗장도 풀고 자본비용 절감을 위해 보험·금투업계 자본규제도 합리화시키겠다. 저축은행·여전업계·금투업계의 금융규제 유연화 조치도 올해 말까지로 추가 연장할 계획이다.
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