강남서 전세 낀 집 살 수 있나?…국토부 “예외적 허용”

[이데일리 강신우 기자] 국토교통부는 지난 17일 주택시장 안정을 위한 관리방안을 통해 발표한 서울 강남·송파구 일대 토지거래허가구역 지정과 관련한 예외사항을 23일 발표했다.

김현미(가운데) 국토교통부 장관이 지난 17일 정부서울청사 브리핑실에서 주택시장 안정을 위한 관리방안을 발표하고 있다.(사진=연합뉴스)

다음은 국토부와의 예외사항 관련 일문일답

-전세를 낀 주택은 못사나

△주거용 토지는 2년간 ‘자기 거주용’으로 이용해야 한다. 해당 주택에 임대차 계약기간이 남아 있는 경우에는 원칙적으로 토지거래계약허가를 받을 수 없다. 다만 허가를 받더라도 실제로 토지를 취득(소유권 이전)하기까지는 일정기간(통상 2~3개월)이 소요되기 때문에 토지 취득시점이 도래하기 이전까지 임대차 계약기간이 종료되는 경우라면 예외적으로 허가 신청이 가능하다.

이를테면 토지거래계약허가 신청 후 허가증이 나오면 계약 체결(계약금 지급)을 하고 세입자가 빠지는 시점에 잔금을 완납, 소유권 이전하면 된다. 허가 신청시 토지이용계획서에 작성한 잔금 납부일이 통상적인 계약관행 내(약 2~3개월)에 있고 신청인이 잔금 납부일까지 해당 임대차 계약이 만료된다는 것을 객관적으로 소명하면 허가권자의 판단하에 허가 받을 수 있다.

-상가 구매 후 임대를 놓을 수 있나.

△건축법 시행령에 따른 제1·2종 근린생활시설의 경우 취득 후 직접 이용보다는 임대수익 확보가 주된 목적인 경우가 많음을 감안해 건축물을 취득해 실제로 이용하는 자가 해당 건축물의 일부를 임대할 수 있도록 ‘자기경영’ 원칙의 예외를 인정하고 있다. 따라서 토지거래계약허가 신청인이 제1·2종 근린생활시설 내 일정 공간을 직접 이용하는 경우 허가권자의 판단에 따라 여타 부분에 대한 임대 제공이 가능하다. 다만 신청인이 자기경영을 하는 공간과 임대를 하려는 공간은 구분 소유 등으로 분리돼 있어야 하며 신청인은 허가 신청 시 토지이용계획서에 구체적인 임대계획을 작성해 제출해야 한다.

-주택 구매 후 ‘셰어하우스’처럼 일부 임대를 할 수 있나.

△건축법 시행령에 따른 단독주택(다중주택·공관 제외)과 공동주택(기숙사 제외)의 경우에도 해당 건축물의 일부 임대가 가능하도록 ‘자기거주’ 원칙의 예외를 인정하고 있다. 따라서 토지거래계약허가 신청인이 해당 단독·공동주택에 실제로 거주하는 경우라면 직접 이용하지 않는 일부 공간에 대해서는 허가권자의 판단하에 임대 목적으로 활용하는 것이 가능하다. 다만 실제로는 주택 전체를 임대하면서 일부임대를 가장하는 등 제도를 악용하는 문제가 발생하지 않도록 이용실태 조사 등을 통해 이용의무 준수 여부를 철저히 단속해 나갈 계획이다.

-부부나 가족이 지분으로 부동산을 살 때 허가 받을 수 있나.

△2인 이상이 지분을 공유하고 있는 공유지 거래의 경우 지분별로 허가대상면적 여부를 판단하는 것이 원칙이다. 다만 부부·가족 등 세대 구성원이 공유지분을 각각 취득하는 경우에는 동일인의 취득으로 간주, 취득한 공유지분 면적 전체를 합산해 허가대상면적 여부를 판단한다.

-기존 주택 보유자가 신규주택을 살 수 있나.

△주택을 보유한 경우에도 신규주택 취득 목적으로 토지거래계약허가를 신청할 수는 있다. 이 경우 허가를 신청하면서 당해 지역에 거주해야 할 사유 또는 자기거주용 토지 또는 주택을 추가적으로 취득해야 하는 사유를 구체적·객관적으로 소명해야 한다.

허가구역이 속한 시(특별시·광역시 포함)·군·구 또는 연접 시·군에 거주하는 매수자로서 주택을 보유한 경우에는 위의 소명 외에 기존 주택의 처리계획서(매매·임대 등)를 제출해야 한다.

-생애 첫 분양주택을 전세 놓을 수 있나.

△주택법 제54조에 따라 주택 사업 주체가 주택을 공급하는 경우 등은 허가 대상에서 제외된다. 따라서 향후 허가구역 내에서 신규로 주택을 분양받는 수분양자의 경우 허가에 따르는 2년간 실거주 의무를 부과받지 않으며 자유로운 전세계약 체결이 가능하다.

-오피스텔은 자유롭게 매매 가능 한가.

△오피스텔도 대지지분면적이 허가 기준면적(상업지역 20㎡ 등)을 초과하는 경우라면 토지거래계약허가를 받아야 한다. 허가 신청 시 오피스텔의 이용목적(주거용, 경영용 등)을 토지이용계획서에 명시해야 하며 허가받은 이후에는 2년간 자기거주 또는 자기경영 의무를 이행해야 한다.

국토부는 “토지거래허가구역 발표 이후의 실거래 신고건에 대해서는 자금조달계획서 및 증빙자료를 면밀히 검토해 불법증여 등 이상 거래 여부를 철저히 확인하고 아울러 허가 회피목적의 계약일 허위작성 등이 있는지 등에 대해서도 집중조사할 계획”이라고 했다.