30일 유형별자산관리연구소가 실시한 ‘공유형 모기지와 집값 하락 시뮬레이션’에 따르면 집값이 20년간 10~15%정도 하락한다면 손익 공유형 모기지로 집을 구매하는 게 유리했다.
공유형 모기지란 국토교통부가 주택매매 활성화를 위해 내놓은 금융상품이다. 수익 공유형 모기지는 손해가 발생하면 구매자가 100% 책임을 지고, 손익 공유형 모기지는 정부가 일부 손실을 부담하는 상품이다.
연구소는 분석 대상을 ‘3억원 규모의 주택을 구입하기 위해 1억2000만원 대출 받을 때’로 설정했다. 일반 담보대출 금리는 4%로 가정했다.
우선 손익 공유형 모기지로 1억2000만원을 대출받아 집을 사면 5년 후 집값이 6% 하락해도 손실이 발생하지 않는다. 집값 하락으로 1800만원의 손해가 발생해도 손익 공유형 이자(600만원)와 일반 담보대출 이자(2400만원)에서 1800만원의 차익이 발생해 실제 손해액은 없다.
집값이 5년 뒤 10% 하락했다면 집값 하락으로 인한 손실 3000만원에 이자차익 1800만원을 제외한 1200만원이 손해액이지만 정부가 손실의 40%인 480만원을 분담하기 때문에 실제 손해액은 720만원뿐이다.
분석 결과, 손익 공유형 모기지는 10년 후 집값 하락의 8%, 20년 후에는 집값 하락의 16%까지 하락할 때 손익이 상쇄됐다.
수익 공유형 모기지도 집값이 5% 하락(1500만원)할 때 일반 담보대출 이자(2194만원)와 수익 공유형 이자(803만원)의 차익이 1391만원인 점을 감안하면 실제 손해액은 109만원 정도 발생한다.
수익 공유형 모기지로 집을 구입했을 때 10년 후는 집값 하락의 8.5%, 20년 후는 집값 하락의 12%까지 이자로 손실을 만회하는 것으로 조사됐다.
이지훈 유형별자산관리연구소 소장은 “수익 공유형과 손익 공유형은 20년간 각각 집값의 12%, 16% 하락까지 보조해주는 정책이라고 볼 수 있다”며 “주택구입자는 정부가 보조해주는 집값 하락 폭을 고려해 현명하게 판단해야 한다”고 말했다.
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