(개막! 분양가상한제)①분양가는 얼마?

[이데일리 윤진섭기자] 오는 9월1일부터 분양가상한제가 전면 도입됨에 따라 분양시장이 확 달라진다. 우선 분양가가 크게 낮아진다. 신도시의 경우 평균 25% 가량 싸지며 민간아파트도 10% 정도 떨어진다. 싼 분양가에 따른 청약과열을 막기 위해 청약가점제도 새로 도입된다. 부양가족이 많은 무주택자에게 우선권을 주는 것이다. 분양가상한제와 청약가점제 도입으로 시장 환경이 어떻게 달라지는지, 청약전략은 어떻게 짜야하는지 짚어본다. (편집자 주)

분양가상한제 도입으로 분양가가 종전보다 10%-25%정도 인하될 전망이다. 하지만 주변 집값이 저렴한 경기북부와 지방은 인하효과가 예상보다 낮을 것으로 보인다. 

분양가상한제가 적용되는 중소형아파트 분양가는 '택지비+건축비+가산비용', 중대형은 '택지비+건축비+가산비용+채권'으로 각각 결정된다.
 
◇분양가 산정방식= 택지비는 기본적으로 감정가로 산정된다. 다만 공공택지(중소형주택)는 조성원가의 110%선에서 정해진다.<기사참조 : "분양가상한제 택지비, 실제 매입가격 인정">

기본형 건축비 가격은 ▲중소형은 3.3㎡(1평)당 431만8000원 ▲중대형은 3.3㎡당 439만1000원이다.  

가산비는 골조에 따라 ▲라멘조(철근콘크리트) 지상층건축비의 5% ▲철골철근콘크리트 구조(SRC) 10% ▲철골구조 16%를 비용으로 인정받는다. 또 주택성능등급 평가나 소비자 만족도를 높게 받으면 각각 4%와 1%의 가산비가 추가된다.

결과적으로 중소형 일반아파트(라멘조 철근콘크리트)의 총 건축비는 467만3800원이 된다.

한편 마이너스옵션제를 선택할 경우 지상층 건축비(355만8000원)의 15%만큼 분양가가 떨어진다. 3.3㎡당 53만3700원꼴로 106㎡(32평형)의 경우 1700만원 정도 싸진다. 하지만 마감공사를 직접 해야 하기 때문에 실제로 들어가는 비용은 더 커질 수 있다.

◇분양가 인하 폭은 = 분양가 상한제가 적용되면 신도시 분양가는 평균 25% 가량 떨어진다.

새 기본형건축비를 적용하면 중소형 분양가는 3.3㎡당 송파·광교 900만원대, 동동탄․김포․파주 800만원대, 영종지구 800만원대 등이 될 것으로 예상된다. 3.3㎡당 180만-220만, 220만-229만원에 공급된 남양주 진접, 고읍지구는 700만원 선이 유력하다.

주변 신규 아파트 분양가격이 3.3㎡당 980만원선이 김포지역의 경우 상한제 도입으로 20% 넘게 분양가격이 떨어지는 셈이다. 반면 800만원대에 분양될 것으로 예상되는 파주신도시의 경우 올해 주변 분양가가 861만원이어서 인하효과가 크게 떨어진다.
 
신규 분양가격이나 주변 시세가 높지 않은 수도권 북부나 지방도 분양가상한제 도입에 따른 인하 효과는 거의 없을 것으로 보인다.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

■분양가 어떻게 산정되나
중소형 분양가 : 택지비+건축비(지하층건축비, 설계감리, 부대비용 등)+가산비용

■ 기본형 건축비 구성 (전용 60㎡ 초과~85㎡ 이하/3.3㎡)
지상층 건축비 : 335만8000원
지하층 건축비 : 76만원

■ 일반아파트(라멘조 철근콘크리트) 건축비
지상층 건축비 : 335만8000원
지하층 건축비 : 76만원
가산비용 : 35만5800원(라멘조 5%+주택성능등급 4%+소비자만족도1%)
총 건축비 : 467만3800원

■송파신도시 중소형 3.3㎡ 당 분양가
택지비 : 427만원 (용적률 214%, 조성원가 110% 적용)
건축비 : 467만3800원
분양가 : 895만원
물가상승률 감안 가산비용 증가 (1-2%) : 920만원 예상