[재테크의 여왕]부동산 3법 통과..강남 재건축 투자 매력 상승

[이데일리 성선화 기자]분양가상한제 탄력 적용 등을 담은 이른바 ‘부동산 3법’이 지난 23일 국회를 통과했다. 최경환 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 ‘초이노믹스’의 일환으로 부동산 살리기에 강력한 드라이브를 걸었지만, 지속적인 시장 효과를 내지 못한 채 지지부진한 상황에서 반가운 소식으로 들린다.

이번에 국회를 통과한 부동산 3법은 모두 ‘강남 재건축’ 투자 수요를 자극하는 내용들이다. 분양가 상한제의 탄력적 적용은 강남 재건축에서 가격 상한선을 넘어선 고가 분양을 허용한 것이다. 재건축초과이익환수제 관련 법도 그동안 강남 재건축의 발목을 잡아온 걸림돌이었다. 마지막으로 조합원의 분양주택수 제한을 해제한 것은 재건축 투자로 인한 투기 수요를 자극한 것이다. 이번 ‘재테크의 여왕’은 부동산 3법과 그 효과에 대해 알아본다

①분양가상한제 탄력 적용…강남 아파트 값 상승효과

시장경제 논리에 따르면 민간 아파트의 분양가(상품가격)는 공급주체인 건설사가 자율적으로 결정해야 한다. 건설사가 생산한 ‘상품’인 아파트의 ‘가격(분양가)’에 대한 규제가 생긴 것은 집값이 급등하던 70년대로 거슬러 올라간다. 이후 90년대 전면 자율화 됐다가 지난 2005년 부동산 급등기가 시작될 무렵 부활됐다. 공공택지 내 모든 주택으로 분양가 규제가 확대된 것은 2006년이다. 결국 분양가 상한제는 부동산 시장 급등기에 지나친 가격 상승을 막기 위한 규제 조치다.

그렇다면 이번 분양가 상한제 탄력 적용은 어떤 효과가 있을까. 강남 재건축 등 고가 분양이 가능한 지역의 분양가를 ‘원하는 만큼’ 높일 수 있도록 한 것이다. 이처럼 일반 분양 아파트의 분양가가 높아지면 재건축 조합원의 부담금은 줄어드는 효과가 있다. 재건축 아파트의 마지막 단위의 ‘판매 가격(분양가)’를 높여 이보다 상대적으로 싼 가격으로 사는 조합원들의 이익을 높일 수 있게 한 셈이다.

국토해양부는 4개 재건축 사업장을 시뮬레이션한 결과, 분양가 상한제 폐지 시 조합원 부담금은 평균 9.7%(각각 2.6%, 9.5%, 10%, 16.9%) 줄어드는 효과가 있다고 밝혔다.

이는 재건축 대상 아파트를 일반 분양가(고분양가로 예상되는) 보다 저렴하게 사려는 ‘투자 수요’를 자극하는 효과가 있다. 강남 재건축 신축 아파트 분양가가 오르면 주변 단지도 영향을 받아 집값이 뛸 가능성이 커진다.

<출처: 국토해양부>

②재건축초과이익 환수제 3년 유예…지지부진한 사업장 추진 동력

재건축 아파트 조합이 일반 분양에 성공해 생긴 이익에 대해 최고 50%까지 환수하는 제도가 ‘재건축초과이익 환수제’다. 쉽게 말해 헌집을 사서 새집으로 지어서 생긴 ‘시세 차익’에 대해 최대 절반까지 세금으로 내야 했던 제도다. 지금까지 재건축초과이익 환수제는 조합원들의 재건축 의지를 떨어뜨리는 걸림돌로 작용해 왔다.

문제는 헌집을 새집으로 짓는데 엄청난 비용이 발생한다는 점이다. 재건축이란 재개발과 달리 아파트 조합원들의 합의 하에 자율적으로 추진된다. 수많은 조합원들의 의견을 조율하는 과정은 각종 애로사항이 발생할 수밖에 없다. 이처럼 불확실성이 큰 힘든 과정이기에 ‘확실한 당근(이익)’이 없다면 장기화 될 가능성이 높다. 이번 재건축초과이익 환수제 폐지는 그동안 지지부진했던 재건축 조합들에 강력한 추진 동력으로 작용할 수 있다.

국토해양부에 따르면 재건축초과이익 환수제 폐지 시 대상이 되는 단지는 지난해 말 기준으로 전국 재건축 사업(562개) 중 61%인 347개 구역이다. 세대수로는 18만 4000세대에 달한다. 강남 3구(21개 구역)에서도 약 2만 세대로 추산된다.

이번 법 개정으로 강남 3구의 재건축이 예정대로 추진될 가능성이 높아졌고, 이들의 멸실로 인한 일시적 공급 축소는 연쇄적인 이주 수요를 일으킬 수 있다.

<출처: 국토해양부>

③ 재건축 조합원에 최대 3채 허용‥재건축 투자 매력 상승

그동안 수도권 투기과열지구 및 과밀억제권 내 재건축 조합원은 아무리 소유 주택수가 많아도 1주택만 공급받을 수 있었다. 다주택 조합원의 경우 1주택을 제외만 나머지 주택은 현금으로 청산해야 했다. 예를 들어 반포 주공 1단지 아파트를 3채 가진 조합원이라도 1개 주택은 분양권으로, 나머지 2주택은 현금으로 청산해 받을 수 있었다.

하지만 앞으로는 투기과열지구를 제외한 과밀억제권역에 위치한 재건축 조합원의 경우 최대 3채까지는 보유한 주택 수만큼 분양받을 수 있도록 허용키로 했다. 다만 투기과열지구는 2011년 서울 강남3구(강남·서초·송파)를 마지막으로 전부 해제된 상태여서 사문화된 규정이다. 쉽게 말해 만약 아파트 3채를 소유한 조합원이라면 3채 모두를 분양권으로 받을 수 있다.

이는 재건축 아파트의 투자 매력을 높인 것이다. 그동안은 다주택자라도 1채에 대한 시세차익만 기대할 수 있었지만, 이제는 주택수만큼 이익이 보장된 셈이다. 현재 19억 원대인 반포주공1단지 107.47㎡의 재건축 시세차익은 주변 아파트 가격을 고려할 때 최대 5억원가량으로 추산된다. 그밖에 재건축 조합 입장에선 현금청산이 줄어드는 만큼 재건축 사업에 필요한 경비도 축소돼 사업성이 개선되는 효과가 있다.

<출처: 국토해양부>