준공공·토지임대부 임대주택 도입…임대차 시장 안정 기대

[이데일리 박종오 기자] 의무 임대기간 및 임대료 인상에 제한을 받는 ‘준공공 임대주택과’ 토지를 빌려 공급하는 ‘토지임대부 임대주택’이 올 연말께 선보일 예정이다.

국토교통부는 ‘준공공 및 토지임대부 임대주택’ 제도 도입을 위한 임대주택법 시행령 및 시행규칙 일부 개정안을 6일부터 입법예고한다고 5일 밝혔다. 4·1 부동산 대책의 후속조치로, 시행 시기는 오는 12월 5일부터다. 전세난이 심화되고 있는 주택 임대차시장에 새로운 형태의 민간 공급이 촉진되면서 전·월세 시장 안정에 기여할 것으로 보인다.

국토부에 따르면 먼저 준공공 임대주택의 등록기준과 임대조건이 마련됐다. 준공공 임대주택은 민간임대사업자의 임대주택에 공공성을 부여하고 이에 상응하는 인센티브를 주는 제도다. 등록 대상은 임대사업자가 올해 4월 1일 이후 매입한 전용면적 85㎡ 이하 주택(주거용 오피스텔 제외)이다. 임대주택 수는 1채 이상이면 되고 의무 임대기간은 10년이다. 최초 임대료와 보증금은 주변 시세 이하로 제한된다. 정부는 지자체 검증을 통해 임대료가 인근 유사 주택의 평균 실거래가 수준을 초과할 수 없게 하고, 임대료도 연 5% 넘게 올릴 수 없도록 제한한다는 방침이다.

대신 준공공 임대주택에 등록한 사업자에게는 각종 세제 혜택이 주어진다. 취득세 감면(60㎡ 이하 면제), 재산세 감면(40㎡ 이하 면제, 40㎡ 초과~60㎡ 50% 감면, 60㎡ 초과~85㎡ 25% 감면), 양도소득세 장기보유 특별공제율 60% 등의 조건이다. 또 정부는 임대주택의 신규 매입 및 리모델링 자금을 국민주택기금을 통해 저리에 융자해 줄 예정이다.

등록을 원하면 임대주택이 위치한 지자체에 임대사업자등록증과 주택 매매계약서 사본을 제출하면 된다. 이미 임대차계약을 맺었다면 최초 임대료가 적정한 지 여부를 따져보기 위한 임대차계약서 사본을 첨부해야 한다.

이번 개정안으로 토지임대부 임대주택의 임대료 산정방법 등도 구체화됐다. 이 주택은 도심 내 자투리 땅을 빌려 임대주택을 짓기 때문에 사업자가 전체 사업비의 30~45% 수준인 택지비를 아낄 수 있는 장점이 있다.

토지주와 임대사업자 간 표준임대차계약을 맺으면 임차기간 동안 사업자는 토지를 사용할 수 있는 지상권이 부여된다. 공공택지의 경우 토지 임대료는 땅값에 3년 만기 정기예금의 평균 이자율을 적용해 산정된다. 예를 들어 10억원짜리 땅을 연 이자율 2.8%에 빌린다고 가정하면 월 임대료는 233만원 수준이다. 임대료 증액은 연 5% 이내로 제한된다.

다만 정부는 민간이 보유한 토지 임대료는 자율적으로 정하도록 하고, 토지 임대료를 보증금으로 전환하는 경우에는 3년 만기 정기예금 평균 이자율 이상을 적용하도록 한다는 방침이다.

이번 개정안은 관계부처 협의를 거쳐 오는 12월 5일부터 시행된다. 준공공 임대주택 사업자의 세제 혜택을 위한 법 개정은 다음달 조세특례제한법 개정안이 국회에 제출되는 등 마무리 단계를 밟고 있다.

국토부 관계자는 “이번 제도가 시행되면 공공성을 갖춘 민간임대주택이 공급돼 부동산 거래가 활성화되고 전·월세 시장 안정에도 기여할 수 있을 것”이라고 말했다.

▲건설·매입·준공공임대주택 세금 혜택 비교 (자료제공=국토교통부)