재건축시장 달래기 나선 吳시장…여의도·은마 규제 완화 속도(종합)

[이데일리 강신우 신수정 기자] 오세훈 서울시장이 자신의 4·7재보궐 선거 공약이던 ‘재건축활성화’에 또다시 불을 지폈다. 소셜네트워크서비스(SNS)를 통해 “국토부가 ‘재건축 안전진단 규제’를 풀어야 한다”며 공중전을 벌였고 물밑에선 시 재건축TF팀 주최로 여의도와 대치, 압구정 등 굵직한 재건축단지를 돌며 재건축사업 관련 막바지 논의를 이어가고 있다.

오세훈 서울시장.(사진=연합뉴스)

이를 두고 내년 선거를 앞두고 재건축민심 달래기에 나선 것 아니냐는 분석이 나온 가운데 시장에서는 기대감이 한껏 부푼 분위기다.

◇여의도 이어 은마서도 규제완화책 나오나

22일 서울시와 정비업계에 따르면 시는 이르면 다음 달 여의도 아파트지구 지구단위계획(삼부·목화 통합개발 및 층고완화 포함)을 발표하기로 한 데 이어 오는 31일 강남 재건축 바로미터인 대치동 은마아파트와도 2차 주민간담회를 열기로 했다. 이 자리에서는 정비계획 상정·심의 전 박원순 전 시장 때 조건으로 내건 ‘사유지매입’건 등이 테이블에 오른다.

추진위 관계자는 “은마아파트에 출입문이 2개가 있는데 1개는 도로와 ‘T’자로 접해 있고 나머지 하나는 15도 방향으로 도로와 틀어져 있어서 이를 반듯하게 하라는 것이 박원순 전 시장 때 시의 요구였다”며 “사유지 땅이 건물까지 1000억원이 넘는데 어떻게 매입할 수 있겠느냐”고 했다. 이 관계자는 또 “이 조건만 없다면 교통영향평가와 정비계획안 심의가 빠르게 이뤄질 수 있을 것으로 본다”고 기대감을 드러냈다.

부동산 전문가들은 대치은마 정비계획안 통과만으로 재건축시장에 큰 영향을 미칠 것으로 내다보고 있다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “재건축시장이 정부의 규제로 꽁꽁 언 상태에서 강남 재건축의 바로미터라고 불리는 대치은마의 정비계획안이 시를 통과한다면 시장에 미칠 영향이 굉장히 클 것”이라며 “다만 재건축초과이익환수제 등 시의 손을 떠난 규제가 많아 재건축을 통한 공급이 활성화하려면 시와 정부의 긴밀한 협의가 필요한 상황”이라고 했다.

오 시장은 지난 20일 자신의 SNS를 통해 “국토부가 권한을 갖고 있는 재건축 안전진단 규제를 풀어달라”며 “안전진단 규제완화가 이뤄지지 않으면 재건축을 통한 향후 5년 이후의 주택공급도 결국 차질을 빚을 수밖에 없을 것”이라고 강조했다.

시가 재건축활성화를 위한 행정적 뒷받침을 한다고 해도 재건축사업에 있어서 ‘대못규제’인 재건축초과이익환수제(재초환), 안전진단 규제를 풀지 못하면 정비사업을 통한 도심 내 주택공급은 쉽지 않다. 이 때문에 오 시장은 지난 4월 취임 초부터 문재인 대통령과 국토교통부에 지속적으로 안전진단 규제를 풀어달라고 요구하고 있다.

◇선거 앞두고 ‘규제일색→활성화 모드’로

오 시장은 안전진단 평가 항목 중 구조안전성 가중치를 기존 50%에서 30%로 줄이고 시설노후도와 주거환경에 가중치를 더 두자는 입장이다. 현행 항목별 가중치를 보면 구조안전성 50%·시설노후도 25%·주거환경 15%·비용분석 10%이다. 이 때문에 겉모습이 낡고 녹물이 나오는 오래된 아파트여도 구조물 자체가 튼튼하면 재건축 안전진단을 통과하기 쉽지 않다.

오 시장은 후보 당시 포부처럼 재건축활성화에 좀처럼 속도를 내지 못했다. 오 시장 당선 직후 시장에서는 기대감이 시세에 반영되면서 서울 주요 재건축단지의 집값이 급등세를 보였다.

이에 지난 4월말 토지거래허가구역(압구정·여의도·목동아파트지구 및 성수전략정비구역) 지정이라는 초강수 카드를 꺼내면서 재건축시장의 민심이 흔들렸다. 이후에도 정비사업 조합원 지위취득자격을 각각 ‘안전진단 통과 이후’ ‘정비구역 지정 이후’로 앞당기면서 급기야 오 시장에 반기를 드는 여론도 나왔다.

부동산 시장 전문가들은 오 시장의 임기가 내년 6월로 예정된 만큼 적극적인 주택공급 시그널을 시장에 주려 할 것이라고 분석했다. 일부 단지에 일시적인 가격 상승이 나타날 수 있지만 정부 차원에서 대못규제를 풀지 않는 한 상반기와 같은 급등세는 없고 중장기적으로 시장 안정화에 도움이 될 것으로 전망했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “재건축단지를 중심으로 집값 급등세를 보이면서 규제정책을 펴던 오 시장이 내년 선거를 앞두고 시 차원에서라도 재건축활성화를 위한 노력을 했다는 모습을 보일 것”이라며 “다만 재초환과 안전진단 규제 완화를 위해 정부의 협조없이는 구체적인 성과를 내기는 어렵다”고 했다.

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “집값 안정화의 해결책은 결국 공급 강화에 있다”며 “대규모 재건축 단지에도 규제 완화를 통해 공급을 확대하겠다는 시그널로 단기적으로는 일부 단지의 가격 상승이 있을 수 있겠지만 장기적인 시장 안정화에 도움이 될 것”이라고 분석했다.