PF 대안 떠오른 '리츠', 인가 없이도 부동산 직접 개발한다

[이데일리 김아름 기자] 인가까지 적어도 1개월 반이 소요 돼 사업이 지연되고 비용 부담도 있었던 리츠에 대해 인가 없이 등록만으로도 부동산을 개발할 수 있는 길을 터준다.

(그래픽=이미나 기자)

국토교통부는 17일 열린 경제관계장관회의 의결을 통해 ‘국민소득 증진 및 부동산 산업 선진화를 위한 리츠 활성화 방안’을 발표했다.

그동안 리츠로 부동산을 개발할 때 변경인가, 공시, 주식분산 등 규제가 많아 프로젝트금융회사(PFV)를 먼저 설립한 뒤 개발하고 그 뒤에 리츠가 인수하는 비효율적인 방식으로 진행돼왔다. 이번 활성화 방안으로 리츠가 부동산을 직접 개발해 임대·운영할 수 있도록 규제를 합리적으로 개선한다. 개발 단계(사모)는 일반 투자자 보호 목적의 규제를 대폭 완화하고 운영 단계(공모)는 투자자 보호 장치가 적용되는 이원적 방식을 도입한다. 개발 단계에서는 등록제를 적용하고 운영 단계에서 인가제로 전환하는 방식이다.

또 전문적인 특정 주주의 책임감 있는 사업 추진을 위해 1인 주식 소유한도 50% 제한도 없앤다. 2·3기 신도시 개발의 정합성·효율성 제고를 위해 우수 입지의 업무·상업 용지도 리츠 방식 사업자에 우선 제공한다.

현재 전문 기관 투자자만이 참여하는 개발 단계에서도 운영 단계와 동일 수준의 공시·보고 의무(57개 항목)가 적용되고 있는데 재무 현황 등이 기재되는 투자보고서만을 보고하도록 완화한다. 준공 후 2년 내 주식 30%를 공모해야 하지만 사업비 증가 및 공실 리스크 등을 일반 투자자에 전가할 우려가 있기 때문에 개발 단계의 리스크를 최대한 해소한 뒤 일반 투자자에 공모하도록 공모 기한을 준공 후 최대 5년으로 변경한다.

비주택 리츠 사업장은 주택도시보증공사(HUG) 등 보증이 가능한 주택과 달리 보증체계가 없었는데 건설공제조합의 비주택 PF 보증 등으로 안정적 자금조달도 지원한다. 본 PF로 전환되지 못하고 브릿지론 상환에 곤란을 겪는 경매 위기 사업장 토지를 공공지원민간임대리츠가 인수하고 리츠가 미분양 주택을 매입·운영하는 등 최근 건설 경기 부진에 따른 여러 현상들을 해결하기 위해 리츠제도를 활용한다.

일반투자자 참여 제고 방안도 포함됐다. 부동산 이익이 지역 주민에게 제공될 수 있도록 지역 주민 중심의 ‘지역상생리츠’ 도입을 위한 연구용역이 시행 중이다. 현재 지역 구분 없이 불특정 다수에게 리츠 주식을 공모하는 것을 국토부 장관이 필요하다고 인정하는 리츠에 한해 특정 지역 거주민에게 우선 공모를 허용하는 내용이다.

또 투자자가 자산 현황, 자금조달 여건 등을 충분히 판단하고 공모에 참여할 수 있도록 공모 규정 개선한다. 영업인가 후 2년 이내 공모해야 하는 공모 기한도 3년 이내로 확대한다.

리츠를 통한 안정적 생활자금 마련 등을 위해 월 단위 배당을 할 수 있도록 허용하고 이를 위해 배당액 산정 및 회계처리 방법 등 가이드라인을 마련한다.