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우선 다음 달 3~5일 기관 투자자 대상 수요예측을 진행해 최종 공모가를 확정하고, 이어 13~14일 일반 청약을 거쳐 6월 말 유가증권시장 상장을 목표로 하고 있다. 상장 주관은 신한투자증권과 한국투자증권이 맡았다.
신한글로벌액티브리츠는 이전에 상장한 리츠가 공모가를 5000원으로 확정해 진행하였던 것과 달리, 공모가 밴드를 설정해 기관 수요예측을 거쳐 최종 공모가액을 확정할 예정이다. 해외 부동산 시장에 대한 우려가 있는 만큼 공모가 밴드를 하향 조정해 투자자들의 진입 장벽을 낮췄다.
신한글로벌액티브는 현재 미국 유수의 부동산 투자사가 운용 중인 USGB, PRISA, CBRE USCP에 투자하고 있다. 투자자금의 50%를 차지하는 USGB 펀드는 FBI, 연방항공국, 워싱턴 시청 등 미국 정부가 임차하고 있는 정부 인프라 자산에 투자하는 상품으로 안정적인 수익률이 장점이며, 미국 군인공제회의 자산운용사인 Affinius Capital이 투자·운용하고 있다.
또 투자자금의 40%는 PRISA펀드에 투자 중이다. 해당 펀드는 미국 전역에 걸쳐 약 40조원에 이르는 AUM을 보유하고 있는 대표적인 개방형 펀드로서 글로벌 보험사 푸르덴셜의 자산운용사인 PGIM이 투자·운용하고 있다.
나머지 10%는 최근 7년간 수익률 1위를 자랑하는 CBRE USCP 펀드에 투자하고 있다. CBRE USCP 펀드는 물류·주거 등 미국에서 성장성이 뛰어난 섹터에 중점적으로 투자하고 있으며, 상업용 부동산 대표 컨설팅사 CBRE의 자산운용사인 CBRE IM이 투자·운용하고 있다.
위 세 개의 개방형 펀드를 통해 신한글로벌액티브리츠는 현재 550여개에 달하는 자산에 투자하고 있다. 섹터별 비율을 살펴보면 정부 인프라 51%, 물류 15%, 주거 13%, 대체자산 7% 로 다양한 섹터에 분산투자하고 있으며, 오피스는 단 8.4%에 불과하다. 또 평균 LTV가 30% 수준으로 안정성이 높고, 각 펀드의 수익률이 설정 후 9.5%, 7.6%, 10%로 전체 포트폴리오 기준 연평균 8.8%로 수익성에서도 우수하다는 평가다.
신한글로벌액티브리츠의 가장 큰 차별성은 특별배당을 정례화해 투자자들의 수익 환원에 집중했다는 점이다. 실물자산에 직접 투자하는 일반적인 상장 리츠는 자산을 매각할 때에만 특별배당을 할 수 있고 회수된 원금을 재투자하려면 새로운 자산을 확보해야 한다. 이에 반해 개방형 펀드 투자는 중도 환매·재투자가 가능하다.
신한글로벌액티브리츠는 이러한 장점을 활용해 정기적인 부분 환매를 통해 매년 특별배당을 진행할 예정이다. 또 투자자들의 투자 안정성을 높이기 위해 상장 후 초기 2년간 공모가 3000원 기준 연 환산 8.5%의 배당을 계획하고 있다.
신한리츠운용 관계자는 “신한글로벌액티브 리츠는 개인 투자자분들이 지금까지의 해외 부동산 투자 방식에서 벗어나 개방형 펀드 투자를 통해 성장성이 뛰어난 미국 부동산 시장에 쉽게 접근하고 안정적이고 높은 수익을 확보할 수 있는 새로운 투자 기회”라며 “상장 이후 적극적인 리밸런싱 운용 전략으로 꾸준한 투자 확대를 통해 한국 대표 해외 부동산 투자 상장 리츠로 성장할 것”이라고 말했다.
