뉴타운, 분양가상한제 `불똥`

[이데일리 윤진섭기자] 재개발 시장이 분양가 상한제라는 복병을 만났다. 12월 전까지 관리처분인가를 신청하지 못할 경우 분양가 상한제를 적용 받기 때문이다. 분양가 상한제 적용을 받으면 개발이익이 크게 떨어질 뿐만 아니라 일반분양가격이 떨어져 조합원 부담이 커질 수밖에 없다.

가뜩이나 6평 이상 토지거래허가제 등 거래가 위축된 상황에서 그나마 사업 추진이 빠른 곳과 그렇지 못한 지역간 희비가 교차할 것으로 보인다.

◇사업시행인가 후 3개월 내 관리처분인가 신청..사실상 불가능

현행 재개발 아파트는 기본계획-구역지정(정비계획수립)-추진위원회-조합설립-사업시행인가(시공사 선정)-관리처분계획-착공 및 분양-준공 순으로 진행된다.

재개발사업의 경우 조합원들의 이해관계가 복잡해, 일부 단지는 이 과정을 거치는 데만 10년 이상 걸리기도 한다. 또 사업시행인가를 받더라도 조합원 분담금 등의 이유로 관리처분인가를 받는데도 6개월-1년 정도 걸리는 게 일반적이다.

이런 이유로 사업시행인가 신청 후 3개월 이내에 관리처분인가 신청을 하기는 사실상 불가능하다. 

뉴타운이나 도심 내 추진되는 재개발 아파트는 대개 용적률이 낮아 재건축보다도 일반분양 물량이 많다. 재개발 조합원들은 일반분양가를 높게 책정해 조합원 분담금을 줄여왔다.

그러나 분양가 상한제로 뉴타운이나 재개발 아파트의 일반분양가가 떨어지면 개발이익이 크게 떨어져 전반적으로 사업성이 낮아진다. 또 조합원과 일반분양분의 분양가 격차가 없어지거나 축소됨으로써 조합원 부담을 덜 수 없어 사업 추진이 어려워진다.

◇ 흑석 5구역, 왕십리 2구역 등 사업추진 빠른 곳 상한제 제외될 듯

12월 전 관리처분인가 신청 단지가 분양가 상한제 적용을 받지 않음에 따라 재개발 사업지도 추진 단계별로 희비가 엇갈릴 것으로 보인다.

관리처분 총회까지 이뤄진 흑석뉴타운 내 흑석 5구역은 사실상 분양가 상한제 적용에서 제외돼, 투자자들의 관심이 높아질 전망이다. 이 지역 내 10평 지분시세는 평당 2200만-3000만원 선이다.

또 작년에 사업시행인가를 받은 흑석 6구역도 12월까지 관리처분인가를 신청할 경우 상한제 적용을 받지 않는다. 현재 10평형 기준으로 평당 2000만-3000만원 안팎의 시세를 형성하고 있다.

왕십리 뉴타운 2구역도 상대적으로 유리한 입장이다. 2구역은 작년 6월 사업시행인가를 받아 12월 전까지 무난히 관리처분인가를 받을 것으로 예상된다. 이밖에 올해 착공 예정인 미아6구역과 미아12구역(올 4월) 신정뉴타운 신월1구역(8월), 방화뉴타운 긴등마을(11월) 등도 분양가 상한제에서 제외될 것으로 보인다.

다만 12월 경에 착공 예정인 전농뉴타운 전농 7구역, 답십리 16구역, 아현뉴타운 아현 3구역은 사업 추진 속도에 따라 상한제 적용 여부가 결정될 전망이다.

반면 현재 구역지정 단계를 밟거나 구역지정을 받은 한남뉴타운, 아현뉴타운 내 공덕 5구역 등은 분양가 상한제 적용이 불가피할 전망이다. 이를 반영하듯 이들 지역 내 시세는 약세를 나타내고 있다. 

한남동 A 공인 관계자는 “분양가 상한제 적용 발표 후 낡은 주택 위주로 호가가 떨어졌다”며 “10평 미만 지분은 한 때 평당 5000만-5200만원을 웃돌았으나 현재는 평당 4500만-4900만원 선까지 낮춘 매물이 있다”고 말했다.

또 마포구 대흥 3구역은 작년 말 구역지정이 가결됐지만 매수세가 없이 보합세를 유지하고 있다. 현재 10평형 기준으로 평당 2500만-2800만원 선을 유지하고 있다.

올해 상반기 중 개발기본계획이 수립될 것으로 예상되는 동대문구 이문 휘경 뉴타운도 매수세가 자취를 감췄다. 다만 매도자들이 사업 본격화에 대한 기대감으로 지분 가격은 낮추지는 않고 있다는 게 현지 중개업소의 설명이다. 현재 뉴타운 내 이문 7구역과 이문 9구역 10평형 기준 시세가격은 평당 800만-1300만원 선이다.

스피드뱅크 김광석 팀장은 "뉴타운 지역에 분양가 상한제가 적용되면 사업성이 급락할 수밖에 없다"며 "재개발 투자자는 사업추진이 빨라, 분양가 상한제를 피할 수 있는 지역에 선별 투자해야 할 것"이라고 말했다.