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전문가들은 임대주택 등록 실적 증가세는 둔화될 것이라면서도 지난 1년새 신규 등록된 임대주택이 많은 만큼 당장은 전월세 가격에 큰 영향이 없을 것이라고 내다봤다. 다만 기존 등록 임대주택의 임대의무기한이 순차적으로 종료되기 시작하면 등록 임대주택 숫자가 감소하고 전월세 시장이 불안해질 수 있다는 지적이 나온다. 한국감정원에 따르면 서울 아파트 전세가격은 지난 2월 셋째주부터 4개월간 약세를 보이다가 지난 7월 상승 전환에 성공해 8월 넷째주까지 9주 연속 오름세를 이어가고 있다.
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국토부는 지난 7월말 기획재정부가 발표한 ‘2018년 세법 개정안’에 등록 사업자에 대한 세제 혜택이 구체화되면서 사업자 등록추세가 더 빨라질 것이라고 예상했지만 이번 김 장관의 뒤집기 발언으로 임대주택 등록 증가세는 둔화될 것으로 보인다.
등록 임대주택은 사실상 계약갱신청구권과 전월세 상한제가 적용되는 만큼 전월세 가격 안정에 크게 기여하는 효과가 기대돼왔다. 2017년 한해 19만채가 임대주택으로 등록됐는데 2018년에는 1~7월 등록 실적이 이미 20만채에 육박하는 상황이다.
최근 1~2년 사이 등록된 임대주택이 많다는 것은 향후 최소 4년은 예년보다 민간 임대주택이 안정적으로 공급될 가능성이 커졌다는 뜻이다.
게다가 서울과 수도권은 오는 2022년까지 입주물량이 수요보다 많은 것으로 파악된다. 국토부 산하 국토연구원이 가구, 소득, 멸실 요인을 감안해 서울과 수도권의 연평균 신규주택 수요를 추산한 결과 각각 약 5만5000가구, 약 22만1000가구다.
이미 분양한 물량과 정비사업 진행 정도, 인허가 전망 등을 감안한 향후 5년간 연평균 신규 주택 공급은 서울 약 7만2000가구, 수도권 약 26만3000가구 등으로 추정된다. 국토부는 서울과 수도권 모두 공급이 신규 수요를 초과하는 수준이라고 진단했다. 김현미 장관이 등록 임대주택의 세제 혜택을 축소하겠다고 깜짝 발언한 배경에는 이같은 상황을 기반으로 당장 전월세 시장 불안이 크지 않을 것이란 믿음도 있을 것으로 풀이된다.
그러나 2022년부터는 4년 단기임대주택의 의무임대기한이 종료되기 시작해 시장에 악영향이 불가피하다. 재건축 초과이익 환수제와 안전진단 기준 강화 등 올해부터 강화된 재건축 규제로 인해 신규 입주물량이 줄어드는 것도 이때부터다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “당초 정부가 민간 임대주택 등록을 유도했던 가장 큰 이유는 임대주택시장의 가격 안정을 위한 것”이라며 “올해는 입주물량이 많아 다행이지만 내년 이후 입주량이 소강상태에 빠지면 임대차 시장 불안이 야기될 수 있다”고 말했다.
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