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이번 주는 지난주(3월9일)에 이어 공동주택 단지 내 비상방송 설치를 신규로 설치하는 문제와 대안 등을 짚어보겠습니다.
먼저 차단기의 추가설치에 관해서 알아보겠습니다. 공동주택은 최초 주택법에 따라 사업계획을 승인받은 시설현황에 변경이 있는 경우 행위허가를 받아야 합니다.(위반 시 최대 1년 이하 징역 또는 1000만원 이하의 벌금)
건축물 및 시설의 변경은 단순히 해당 단지만의 문제가 아닌 국가 및 지자체 차원의 계획 체계상의 조화 및 체계적 관리 필요성에 기반 한 용적률 및 건폐율 등 건축물의 높이 및 주민 수용정도와 미관 유지와도 관계가 있습니다. 또한 해당 단지 자체로만 보아도 무분별한 시설 변경 방지를 통한 주민 생활 안전 보장 등을 위하여 건축물 및 시설의 변경에 일정한 규제를 하고 있습니다.
우리 땅이니까 우리 아파트를 허물고 현재보다 몇 배의 세대가 더 입주할 수 있는 아파트를 짓도록 방치한다면, 해당 지역은 교통이나 상하수도 등이 마비되는 경우도 생길 수 있습니다.
또는 계획대로 입주가 안 되는 아파트도 속출해 여기 저기 부도난 단지들도 발생할 수 있습니다. 아래층 세대가 집안을 넓게 쓴다고 벽을 마음대로 허물 수 있게하면 그 건축물은 붕괴될 가능성도 생깁니다. 전기 등 시설물 설치 또는 변경도 마음대로 하면 잘못된 시공이나 용량 초과 등으로 전기화재 발생 가능성도 높아집니다. 바로 이러한 일들을 예방하기 위하여 시설 변경 등에 관한 행위허가 요건을 엄격하게 적용하고 있습니다.
이 번 사안과 관련해 국토교통부의 회신에 따르면, 비상방송설비 배선에 차단기를 설치하는 사안의 경우도 공동주택의 증설에 따른 행위허가 대상으로 판단되어 해당 동의 입주자(소유자만을 의미합니다.) 3분의 2이상의 동의를 받아야 하기 때문에 주의를 요한다는게 국토교통부의 입장입니다.
두 번째, 신규 설치 공사에 따른 비용 집행 부담주체 문제입니다. 행위허가 문제를 해결했다 해도 이 설치를 위한 비용을 소유자가 부담(장기수선충당금)할지 거주자가 부담(수선유지비)할지에 대한 검토가 별도로 필요합니다.
소요된 공사의 성격·소요비용, 관리규약, 관리비 부담주체의 의사 등 제반사정을 고려하여 결정해야 하는데 소유자가 부담하기로 결정된 때에는 경우에 따라 소유자 과반수의 동의를 받아야 하는 장기수선계획의 조정(관리현장에서는 이를 ‘수시조정’이라 부릅니다)을 거쳐야 할 수도 있습니다.(위반 시 1000만원 이하 과태료) 또한 거주자가 부담하기로 결정한 경우에는 절차가 보다 수월할 수는 있지만 변경예산을 수립하여 입주자대표회의의 의결을 받아야 하는 문제가 따라옵니다.
마지막으로 공사 방법(관리사무소 인력으로 가능한지 또는 외부 용역으로 해야 하는지)과 관련한 검토도 필요하다고 합니다. 비상방송설비는 전기를 사용하는 시설이라 전기사업법 및 전기공사업법의 적용을 받는 경우가 있습니다.
이 밖에 전기공사업법의 적용을 받는 경우에는 전기공사업자가 아니면, 공사의 도급을 받거나 시공을 할 수가 없어 외부 용역을 실시해야 하는 경우가 발생하게 된다고 합니다.
공동생활공간의 잘못된 시공에 따른 안전사고를 예방하기 위한 조치인데요. 문제는 이 경우 차단기 등의 재료비 이외에도 많은 추가적인 용역비가 발생하여 공사비용이 증가, 수선유지비의 집행규모를 초과하는 경우가 발생할 수도 있기 때문에 장기수선계획을 조정해서 소유자부담으로 처리해야 하는 경우가 발생할 수 있다는 것입니다.(모든 단지가 다 이에 해당하는 것은 아닙니다)
협회에 따르면 비상방송설비에 관한 이번 조치는 앞서 언급한 세 가지 문제에 대한 대책이 명확히 수립된 후 세부 실천 방안이 마련되었어야 한다는 설명입니다. 특히 관련 회의에서 협회가 이 부분에 대한 의견을 충분히 개진하였음에도 그대로 진행된 부분이 아쉽다는 설명입니다.
이번 조치 이행의 과정에서 의사결정 주체인 입주자대표회의와 관리사무소에 선의의 피해가 발생할 수 있도 있으니 개선명령 이행과정에서 다른 법령 등을 위반하는 일이 없도록 주의를 당부하고 있습니다.
또한 협회에서는 이번 일을 교훈으로 삼아 승강기를 포함한 전기, 소방, 어린이 놀이시설의 안전 강화를 위한 법령 등과의 연관성도 함께 검토하여 일괄적으로 개선하는 방안에 대해서도 국회와 정부에서 검토해줄 것을 요청했습니다.
특히 이번 비상방송설비와 지난 회에 언급된 승강기 등과 같이 관련법에 따른 안전점검 결과 시설물의 개보수가 필요하여 시정명령이나 조건부 합격 조치가 내려진 경우에는 다른 법령에 따른 안전점검 전문인력의 점검결과에 따른 조치명령을 수행함에도 불구하고(이 경우 대부분 조치 시한과 함께 시정명령이 내려집니다) 공동주택관리법에 따르면 장기수선계획 조정이나 행위허가 조건 충족을 위해 입주자 동의(임차비율이 높은 공동주택에서 이 경우 동의 비율 충족이 간단한 일이 아니라고 합니다) 등을 요건으로 하고 있는 부분도 함께 개선해 줄 필요가 있다고 주장합니다.
입주민의 안전한 주거생활을 보장하기 위한 각종 규제 등, 그 존립 필요성은 누구도 부인하지 않을 것입니다. 그러나 각 규제 상호간의 조화를 통한 입주민의 불필요한 생활불편 해소도 규제의 존립 필요성 못지않게 검토해야할 시점입니다.
