[좋아요 부동산]투기과열지구, 조정대상지역과 어떻게 다른가요

[이데일리 원다연 기자] 서울 강남 재건축 시장 등을 중심으로 급등하는 집값을 잡기 위해 정부가 대책 마련에 나서면서 규제 강도에 관심이 쏠리고 있다. 특히 새 정부가 지난해 ‘11·3 부동산 대책’에서 ‘조정대상지역’으로 우회한 ‘투기과열지구’ 지정이라는 고강도 규제 카드를 꺼내들 지 주목된다.

투기과열지구는 현행법상 국토교통부 장관을 위원장으로 하는 주거정책심의위원회에서 주택가격 상승률이 물가 상승률보다 현저히 높은 지역으로서 청약경쟁률·주택가격·주택보급률 등을 고려했을 때 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역 가운데 지정할 수 있다.

구체적으로 △직전 2개월간 전용면적 85㎡ 초과 주택형의 청약경쟁률이 5대 1을 초과하거나 전용 85㎡ 이하 주택형의 청약경쟁률이 10대 1을 초과한 곳 △주택 분양계획이 직전월보다 30% 이상 감소해 주택공급이 위축될 우려가 있는 곳 등이다.

지난해 주택시장이 과열을 보이자 정부는 서울 강남권을 투기과열지구로 지정하는 방안을 검토했지만 자칫 주택시장이 크게 위축될 수 있단 우려에 청약조정대상 지역 지정으로 우회했다.

지난해 당시 청약조정대상 지역은 투기과열지구 지정요건을 준용해 시장 과열이 발생했거나 발생할 우려가 있는 지역 가운데 서울 전체, 경기 과천, 부산, 세종 등 37곳이 선정됐다. 이 같은 조정대상지역에서는 전매제한기간이 최고 소유권 이전 등기때까지 길어지고 청약 1순위 요건, 재당첨 제한이 강화되는 규제가 시행됐다.

그러나 투기과열지구로 지정될 경우에는 조정대상지역에 적용되는 규제를 포함해 훨씬 광범위한 규제가 시행된다. 투기과열지구에는 전매제한과 청약요건 강화 규제 뿐 아니라 금융규제와 재건축 조합 관련 규제까지 집중되는 것이다. 투기과열지구 내 6억원 이상 주택에는 LTV(담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율)이 모두 40%까지 낮아진다. 내달 LTV·DTI 완화 조치가 일몰되는 경우(LTV 50~60%·DTI 50%)보다도 대출이 까다로워지는 것이다. 투기과열지구에서는 재건축 조합원이 지위를 양도하는 것도 금지되고 조합원 분양 가구수도 1가구로 제한받는다.

2011년 서울 강남 3구가 투기과열지구에서 지정 해제된 이후 현재 투기과열지구로 지정돼 있는 곳은 없다. 새 정부가 최근 집값 급등세를 안정시키기 위해 투기과열지구 지정에 나선다면 대상지로 거론되는 곳은 강남4구, 세종, 부산 등이다.

김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 “현재 부동산 시장이 일부 지역이 과열된 양극화된 상황으로 투기과열지구 지정과 같은 지역 맞춤형 규제가 나올 수 있다”면서도 “이 같은 규제는 풍선효과를 일으킬 수 있고 하반기 입주물량 증가나 금리 인상 같은 하방압력이 아직까지 시장에 적극적으로 반영되지 않은 점을 고려하면 시장을 급격하게 냉각시킬 우려가 있다”고 말했다.