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먼저 이재명 경기도지사가 내놓은 공급정책은 기본주택이다. 30년 이상 장기공공 임대주택을 소득과 관계없이 무주택자에게 공급하는 정책이다. 이 지사는 임기 5년 중 주택 250만호를 공급하고 그중 100만호는 기본주택으로 짓겠다는 계획이다. 한해 건축되는 기본주택 20만호의 예산은 연 44조원(1채당 2억 2000만원)으로 추산했다.
먼저 전문가들은 기본주택 대량 공급 해법에 대해 긍정적으로 평가했다. 공급 확대 기조의 연장선에 있다는 점에서 집값 상승 원인을 정확히 진단하고 있다는 분석이다. 최황수 건국대학교 부동산학과 교수는 “임대주택에 대한 사람들의 인식이 어떻게 변화할지가 주요 핵심이겠지만 대규모 공급 방향은 긍정적”이라고 분석했다.
다만 기본주택 100만호의 실현 가능성에 대해선 의견이 분분하다. 100만호는 3기 신도시(35만호)의 약 3배, 지난해 말 기준 서울시 서울주택공사(SH)가 보유한 공공주택 23만호의 약 5배에 달하는 목표량이다.
100만호 규모의 공급이 진행되기 위해선 먼저 택지 조성이 필요하다. 그러나 현재 정부가 보유한 택지에서도 공공 공급은 원활하지 않다. 8·4 대책이 나온 지 1년이 지났지만 핵심인 신규 택지사업은 별다른 진척 없이 곳곳에서 파열음이 나오고 있다. 정부과천청사와 서울 노원구 태릉골프장 개발계획 등 대부분이 주민 반발에 부딪혀 백지화되거나 표류 중이다.
정부가 진행 중인 도심공공주택복합사업에 반대하는 후보지들도 늘어나고 있다. 국토부에 따르면 현재까지 부산 옛 전포3구역(2525가구), 부산 옛 당감4구역(1241가구), 대구 달서구 신청사 인근(4172가구), 서울 신길4구역(1199가구) 등이 사업 철회 요청서를 국토부에 공식 제출했다.
재원 역시 지금의 시세보다 터무니 없이 낮다는 지적도 있다. 한국부동산원에 따르면 올 6월 전국 아파트 평균 매매가는 4억 2606만원이다. 수도권(서울포함)의 경우 6억 770만원으로 이 지사가 추산한 금액의 두 배를 넘는다. 서민들을 위한 중대형 아파트를 공급하기 위해선 재원이 턱없이 부족하다는 분석이다.
이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “당면한 부동산 현안을 공급으로 풀겠다는 것은 긍정적이지만 공공임대주택 100만호, 공공분양주택 30만호는 좀 더 구체적으로 다듬을 필요가 있다”며 “특히 공급물량을 정하고 세부사항을 짜는 것이 아니라, 공급가능한 입지와 계획을 총합해서 공급계획물량이 결정돼야 한다”고 지적했다.
서진형 경인여대 경영학과 교수는 “공공임대 주택은 수익이 나지 않는 구조여서 이를 담보한 시중 자금은 들어가기 어렵다”며 “질 좋은 공공임대를 44조원에 짓는 것은 무리이며 정부 예산으로써 모두 감당하기도 어렵다”고 분석했다.
보유세 강화로 양극화 완화..개발 위축 우려도
이 후보는 부동산 규제책으로 ‘국토보유세 도입’을 내놨다. 현재 한국의 부동산보유세는 지방세인 재산세와 국세인 종합부동산세로 나뉘는데, 재산세는 모든 부동산 소유자에게 부과되는 반면 종부세는 일정 가액 이상 소유자에게만 부과되고 있다. 국토보유세는 소수 부동산 소유자로 한정되는 종부세와 달리 모든 토지 소유자에게 부과되고, 건물은 과세 대상에서 제외된다. 이 지사는 이 같은 실효 보유세율을 0.17%에서 1%로 높여 부동산 불로소득 차단하고 징수세 전액을 국민에게 균등 지급한다는 계획이다.
토지보유세는 부동산 보유비용을 높여서 투기를 억제하는 효과를 노린 정책이다. 이는 ‘조지스트(Georgist)’ 거시 경제학자들이 부동산 불로소득을 겨냥한 급진적 세제 개혁만이 투기수요를 잡고 빈부차와 만성 실업 등 자본주의의 고질적 문제를 푸는 해법이라고 주장한 것과 유사하다.
문재인 정부와 노무현 정부의 부동산 정책 설계자들 대부분 조지스트(헨리 조지 추종자)다. 노무현 정부의 청와대 정책실장이었던 이정우 경북대 명예교수와 문재인 정부의 김수현 청와대 정책실장이 대표적이다. 두 전 청와대 정책실장이 ‘종합부동산세·양도소득세·취득세 강화’,‘분양가 상한제’,‘재건축 초과 이익 환수제’ 등을 시행한 학문적 배경이기도 하다.
그러나 다수의 전문가들은 개인과 기업의 토지보유를 막을 경우 개발 위축에 따른 국가 경쟁력 약화로 이어질 수 있어 정책 실현 시 부작용이 클 수 있다고 분석했다.
서 교수는 “토지는 그 자체로 수익이 나오지 않아 자본이득 없이 보유만 할 경우 부담을 느끼게 된다”며 “부자과세를 통해 양극화를 완화하겠다는 정책 의도는 알겠지만, 보유를 한다는 것만으로 세금을 메긴다는 것은 너무 과도하다”고 설명했다. 이어 그는 “기본소득 토지세는 사유재산권 침해 등 위헌 소지도 있어 정책 실행에 유의해야 한다”고 덧붙였다.
정상적인 투자 활동을 막을 수 있다는 우려도 크다. 심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 “증세를 통한 양극화 완화 효과를 얻겠다는 것이지만, 토지에 대한 투자나 정상적인 개발이 위축될 가능성이 매우 높다”고 강조했다.
심 교수는 “보통 투자는 몇 년 전부터 땅을 매입한 뒤 개발 계획을 이행하는데, 토지 매입만으로도 이 같은 세금이 부여된다면 기업들의 투자가 크게 위축될 수 있다”며 “투자를 할 때 벌금을 동반하는 형식이 돼 버리면 국가 경쟁력에도 상당한 손실이 발생할 수 있다”고 우려했다.
