"월세 선호 당분간 지속…건설사엔 약일까 독일까"

[이데일리 양지윤 기자] 신한금융투자는 10일 전세의 월세화가 단기적으로 건설사 실적에 주는 영향은 제한적이지만, 주택 매매보다 전월세를 선호하는 현상 자체는 건설사 신규분양에 부담이 될 수 있다고 진단했다.

서울 시내 한 공인중개업소에 아파트 시세표가 붙어 있다. 2022.02.15. (사진=뉴시스)

김선미 신한금융투자 연구원은 “5월 현재 대형 건설사들의 분양실적은 양호하고 6월 말 분양가상한제와 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사제의 조정안 발표 후에는 기착공 현장들에서 분양이 재개될 전망”이라며 “분양가 상승이 예상되는 만큼 대출규제의 구체적인 조정안과 적용 시점이 확정되지 않는 한 분양일정의 변동성은 커질 수 있다”고 밝혔다.

4월 전국 전월세 거래량은 25만8000가구로 전년동기대비 38.5% 증가했다. 전월세 거래량 내 월세 비중은 전국 50.4%, 서울 51.5%로 월세 거래량 집계를 시작한 2011년 5월 이래 처음으로 전세 거래 비중을 넘어섰다.

그는 “전세의 월세화 현상은 전세자금대출금리 상승으로 인한 월세의 가격 우위, 임대인의 세금(보유세 등) 납부 위한 현금흐름 확보, 높아진 전세가격 부담의 영향으로 보인다”고 짚었다.

그는 “2015년 전세가격 상승 및 전세의 월세전환 가속화로 주택 매매수요가 자극된 경험이 있으나 최근에는 같은 현상이 장기간 지속되고 있음에도 매매거래량은 부진한 상황”이라고 설명했다. 이어 “입주물량 감소, 임대차3법 등으로 인해 전월세 공급부족이 장기화되며 전월세가 상승이 불가피함에도 매매수요가 축소되는 것은 주택구입 부담이 높아진 상황에서 대출규제 완화 조치가 아직 시행되지 않았기 때문”이라고 덧붙였다.

KB부동산에 따르면 서울 중위 소득의 가구가 대출을 활용하여 구입할 수 있는 주택은 전체 주택재고량의 2.6%에 불과하다. 이는 2019년 말 17.7%와 비교하면 낮은 수준이다.

그는 “정부의 주택 대출규제 완화의 신속한 시행, 임대차3법 조정, 민간임대주택사업 활성화가 있기 전까지 전월세 거주선호도는 높을 수밖에 없다”면서 “기준금리 인상으로 전세대출금리도 추가 상승할 예정이라 전세의 월세 전환 현상은 당분간 지속될 것”이라고 전망했다.

아울러 “중장기적으로 전세의 월세화는 민간임대주택사업의 실현 가능성을 높인다는 측면에서 건설사에게 긍정적”이라며 “주택실적 사이클 민감도 축소, 공급일정 조정에 따른 매각차익 실현, 3) 자산관리 등 건설업 밸류체인(가치사슬) 확장 측면에서 긍정적”이라고 말했다.