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◇ 임대차기간 종료시 임차인의 권리금 회수기회 보호 기간 6개월로 확대
상가임대차보호법이 2015.5.13.자로 개정되어, 임차인의 권리금회수 보호 등에 대한 규정이 신설된 바 있다(제10조의 4). 구체적으로, 2015.5.13. 상가임대차보호법이 개정 당시 존속 중인 임대차 또는 향후 계약하는 임대차의 경우, 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료시까지 임차인이 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 정당한 사유 없이 방해해서는 안되고, 만약 이를 위반시 그 손해를 배상할 책임이 있다는 내용이었다.
예를들어, 임차인은 임대차 기간이 끝나면 임대인에게 다음 임차인을 소개하여 임대차계약을 체결하게 한 후, 상가를 물려주고 권리금을 받으려고 하는 경우가 있을 것이다. 이때 임차인이 ‘임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료시’까지 사이에 임대인에게 신규 임차인을 주선하고 신규 임차인으로부터 권리금을 받는다고 하면, 임대인은 정당한 사유 없이는 반드시 임차인이 소개해 준 사람과 임대계약을 체결해야 하고, 만일 이를 거부하거나 방해시 임차인에게 권리금 상당의 손해배상을 해야 하는 것이다. 법은 권리금소송시 손해배상액과 관련하여, 신규 임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 기준으로 하고 있다.
그런데, 이번에 2018.10.16.에 법이 개정되어, 위 ‘임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료시까지’부분이 ‘임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료시까지’로 변경되어(제10조의 4 제1항), 임차인의 권리금 회수기회 보호 기간이 늘어났다. 또한, 부칙에서 “제10조의 4 제1항의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다.”고 하여, 소급적용을 명시하였으므로, 권리금 회수 보호 관련하여 기존 임차인의 권리가 확대 보장되었다.
한편, 상가임대차보호법 제10조의 4 제1항은 ‘임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료시’까지 사이에 임대인이 해서는 안되는 권리금회수기회 방해행위의 유형을 구체적으로 규정하고 있는바, 이에 해당할 경우 임대인은 임차인에게 권리금 상당의 손해배상의무가 있다. 구체적으로 ①신규 임차인에게 권리금을 요구하거나 권리금을 받는 행위, ②신규 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, ③신규임차인에게 현저히 높은 차임과 보증금을 요구하는 행위, ④그 밖에 ‘정당한 사유’없이 임차인이 주선한 신규 임차인과의 임대차계약 체결을 거절하는 행위 등이다.
위에서 말하는 신규 임차인과의 임대차계약 체결을 거절할 수 있는 ‘정당한 사유’란, 구체적으로 ①임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 능력이 없는 경우, ②임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, ③임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우, ④임대인이 선택한 신규 임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급하는 경우 등이다. 이에 해당할 경우, 임대인은 임차인이 주선하는 신규 임차인과의 임대차계약을 거절할 수 있다.
한편, 상가임대차보호법은 제10조 제1항의 사유, 즉 아래에서 열거하는 임대인의 10년 계약갱신 요구에 대한 거절 사유가 있다면, 임대차계약 종료시 임차인의 권리금 회수 기회는 보호되지 않는다고 규정하고 있으므로, 주의해야 한다(제10조의 4 제1항 단서).
구체적으로, 임대인의 거절사유는 아래와 같다. ① 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, ② 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우, ③ 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우, ④ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우, ⑤ 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우, ⑥ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우, ⑦ 임대인이 다음 ⓐ,ⓑ,ⓒ의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우, ⓐ 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우, ⓑ 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우, ⓒ 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우, ⑧ 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
따라서, 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체하였거나, 임대인의 동의 없이 임차인이 불법 전대 등 상가임대차보호법 제10조 제1항의 사유가 발생하여, 임대인이 임차인에게 계약해지 및 종료를 요구시, 임차인은 더 이상 계약갱신을 요구할 수 없고, 임대차계약이 종료되었다는 이유로 권리금 회수 기회를 얻을 수도 없다.
◇ 전통시장 임차인도 권리금 회수기회 보장을 받도록 규정
종전의 상가임대차보호법은 전통시장의 경우 위와 같은 권리금 회수기회 보호 규정을 적용하지 않았는데, 이번에 법이 2018.10.16.자로 개정되어 전통시장 임차인의 경우에도 권리금 회수기회를 보장받고 임대인이 위반시 손해배상을 받을 수 있게 되었다(제 10조의 5). 또한, 부칙에서 “제10조의 5 제1호의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다.”고 하여, 소급적용을 명시하였다.
☞김용일 변호사는?
- 서울대학교 경영대학 졸업
- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)
- 법무법인 현 파트너 변호사
- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장
- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사
- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
