[김학렬의 All that 부동산 40회] 대한민국 최고 상권은 어디인가?

[김학렬 부동산 칼럼리스트] 대한민국 최고 상권은 어디인가요?

얼마전 신세계 스타필드 하남점이 오픈했다. 신세계는 대한민국 최대 최고 유통시설이라는 타이틀을 내세우며 홍보를 했다. 시설 규모로만 보면 당연히 그렇다. 하지만 시설이 최대 규모이면 대한민국 최고 상권이 될 수 있을까? 최대 규모라고 해서 최고 상권이 될 수는 없다. 최대 규모라고 하는 것은 최고 상권이 되기 위한 하나의 필요 조건이 될 수 있지만 필요충분조건은 되지 못한다는 의미다. 결국 상권도 부동산이다. 부동산은 입지가 가장 중요하다. 상권의 평가도 결국 입지 평가다.

그렇다면 입지 평가로 보면 대한민국 최고 상권은 어디일까? 입지가 좋다고 평가되는 상권의 시세는 가격이 높다. 그리고, 이용 고객이 많아야 한다. 이 두가지 조건을 대입해 보면 서울특별시 중구 명동이 대한민국 최고 상권이다.

부동산의 시세는 그 부동산을 소유하려고 하는 사람이 지불하는 금액으로 결정된다. 시세가 높은 데도 그 상권의 부동산을 소유하려고 하는 이유는 사람들이 많이 오기 때문이다. 상권의 시세는 방문하는 사람 수에 비례한다. 결국 상권이라고 하는 것은 사람들이 자발적으로 얼마나 찾느냐 오느냐에 따라 시세가 결정된다고 할 수 있다.

그래서, 서울시 중구 명동이 가장 비싼 입지다. 시세 뿐 아니라 명동은 주말 뿐 아니라 평일에도 사람이 많이 찾는다. 밤 뿐 아니라 낮에도, 심지어는 아침부터 늘 사람이 많다. 최근에는 외국 관광객의 급증으로 명동을 찾는 사람이 늘어났다. 이 추세대로라면 시세는 더 상승할 것이다. 외국인들이 좋아하는 입지는 외국 자본이 들어올 가능성도 있다. 세계 주요 부동산 시세를 상승시키는 중국 자본이 들어올 수도 있다는 의미다. 그렇게 되면 가격은 더 상승할 수 있다. 현재도 1등 상권이고, 특별한 부동산 시장의 변동이 없는 한 명동은 2등 상권과는 큰 갭을 두고 1등 상권의 위상을 유지할 것이다.

이 명동 상권을 제외하면 2위권 상권 지역은 몇 개의 상권들이 있다. 대형 유통점은 없지만 개별점포들이 최고 위상을 가지고 있는 강남역 상권, 곧 준공될 123층 롯데수퍼타워가 있는 잠실 상권, 타임스퀘어가 있는 영등포역 상권, 신세계강남점과 고속터미날 상권이 있는 반포 상권, 가장 빠른 속도로 확장되고 있는 홍대상권 등이 그것들이다.

명동 상권 뿐 아니라 이 2위권 상권들 역시 사람들이 자발적으로 찾는 입지의 상권이다. 유동객 흡입력이 좋은 상권의 입지는 시세가 높다. 중요한 것은 시세가 높을수록 상권 매출도 비례한다는 것이다.

결국 대한민국 최고 상권은 입지 자체가 상권이어야 한다. 특별한 홍보나 마케팅 없이 사람들이 오는 상권이어야 한다는 것이다. 개별상가가 좋던 좋지 않던, 업종에 크게 구애받지 않고 대부분 상가가 영업이 잘 되어야 한다. 이런 조건이면 부동산 소유주라면 매매/임대 시세를 비싸게 받을 수 밖에 없다. 부동산 입지에 대한 비용만 지불하면 별도의 홍보 마케팅을 할 필요도 없기 때문이다.

하지만, 이런 도심 내 기존의 상권이 활성화 된 지역이 아닌 교외 입지의 대형 유통시설이 있는 상권들은 별도의 홍보나 마케팅 활동이 없으면 고객들이 자발적으로 찾아 오게 하기 어렵다. 어떤 형태로든지 홍보나 마케팅을 해야 한다. 그래야 사람들이 찾아간다. 따라서 이런 교외의 입지라면 부동산 입지에 대한 매매/임대 비용보다는 홍보 마케팅 비용이 더 필요하다. 결국 도심 내 상권이 좋은 지역과 교외의 대형유통시설 입지는 부동산 시세의 차이가 난다는 것을 이해해야 한다.

신세계 스타필드 하남은 도심 상권이 아니라 도심이 아닌 부동산 시세가 저렴한 교외 부지를 선택한 것이다. 입지 경쟁력으로 선택한 지역이 아니다. 따라서 고객 유인은 홍보 마케팅으로 해야 한다. 그래야 고객들이 찾아 올 수 있다. 기존 도심 유통시설이 없는 차별화된 MD 구성이 있어야 한다. 기존 도심 유통시설 대비 가격적인 메리트도 있어야 할 것이다. 그리고, 교외 유통시설을 찾는 재미가 있어야 한다.

결국 두 상권은 같은 전략으로 경쟁할 수 없다. 개별상권이 강한 기존 도심 상권은 입지 경쟁력으로 승부를 해야 한다. 상대적으로 저렴한 시세 입지의 교외 대형 유통시설 상권은 배후 주거지역이 풍부하거나 홍보 마케팅 전략이 있어야 한다. 객관적인 기준에 의한 대한민국 최고 상권은 명동 같은 기존 도심 상권이겠지만, 주거시설이 많은 택지개발지의 최고 상권은 교외 대형유통시설이 있는 상권이 될 수 있다.

추가적으로 대형 유통시설이 주변 지역에 들어오게 되면 주거시설의 프리미엄이 상승한다. 이또한 부동산 투자의 한 전략이 될 것이다.