[클릭! 富동산]8·2대책 이후 주택임대사업자 등록하면 어떤 혜택?

윤나겸 세무사

[윤나겸 세무사] Q) 현재 다주택자입니다. 8.2부동산대책 이후 세금 때문에 고민이 많은데요, 주택임대사업자로 등록을 하면 어떠한 혜택이 있는지 알려주세요.

A) 8.2부동산대책에 따르면 내년 4월 이후 양도하는 다주택자는 장기보유특별공제에서 배제되고, 양도소득세는 2주택일 경우 기본세율에 10% 추가, 3주택일 경우 기본세율에 20%가 추가될 예정입니다. 뿐만 아니라 1세대1주택이라고 하더라도 2년 동안 ‘보유’만 했으면 비과세혜택을 받았으나 올해 8월3일 이후 취득하는 주택부터는 2년 ’거주‘하여야만 비과세혜택을 받을 수 있습니다. [조정대상지역의 경우에 한합니다. 조정대상지역 : 서울전지역,과천,성남,하남,고양,광명,남양주,동탄2,부산(해운대,연제,동래,수영,남,기장,부산진)7개구,세종시,성남시분당구,대구시수성구]

우선 기존에 있던 주택임대사업자의 혜택을 알아보겠습니다. 민간임대주택에 대한 특별법에서 보면 ‘준공공임대주택’은 일반형임대사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말하며, ‘단기임대주택’이란 일반형 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말합니다.

조세특례제한법(조특법) 제97조의5의 준공공임대주택은 8년 이상 의무임대를 하고 연 5% 임대료 인상률 제한이 적용되는 임대주택을 말합니다. 국민주택규모 이하의 주택으로서 2015년 1월1일 이후 취득하여 3개월 이내 등록을 하고 10년 이상 계속하여 임대를 하는 경우 양도소득세를 100% 감면해주게 됩니다. 이는 2017년 말까지 적용기한이였으나 2020년 말까지 연장되었습니다.

즉, 준공공임대주택은 주택임대사업자로 등록하는 경우, 국민주택규모 85㎡ 이하의 주택이 기준시가 6억원 이하, 8년 이상 임대하는 조건 아래 3호(2018년 1월일 이후 발생하는 임대소득부터는 1호) 이상 임대한다면 그 소득으로 발생하는 소득세 또는 법인세를 감면받을 수 있습니다. 장기보유할 경우 준공공임대주택은 8년이상 임대 시 장기보유특별공제 50% 공제, 10년 이상 임대 시 장기보유특별공제 70%를 적용받을 수 있습니다.

조특법 제96조의 주택임대사업자로 등록을 했을 때는 국민주택규모 이하의 주택으로 기준시가 6억원 이하인 경우, 4년간 3호 이상 임대를 하면 그 소득에 대한 소득세 또는 법인세를 감면받을 수 있습니다. 적용기한은 2019년 말까지입니다. 단. 2018년 1월1일 이후 발생하는 임대소득부터는 1호 이상 임대를 하는 경우로 감면요건이 완화되었습니다. 일반 임대주택의 경우 6년 이상 임대한 주택에 대하여 연 2% 장기보유특별공제가 추가되고, 민간임대주택의 경우 4년 이상 임대를 하면 임대소득에 대한 소득세 및 법인세 혜택은 있지만 양도소득세에 대한 혜택은 5년 이상 임대를 요건으로 하고 있습니다.

2주택 이상 소유자의 경우 본인이 거주하는 주택 외에 장기임대사업자등록을 한 임대주택이 있다면 거주주택 양도시 임대주택은 주택으로 보지 않으므로 요건 충족 시 비과세혜택을 받을 수 있습니다(5년 이상 임대 조건).

주택임대사업자로 등록하여 임대기간 요건을 충족한 주택의 경우 60㎡ 이하 규모면 취득세는 면제되며 재산세는 준공공임대주택은 40㎡ 이하는 면제, 40~60㎡ 이하는 75% 감면, 60~85㎡ 이하는 50% 감면됩니다. 일반임대주택의 경우 60㎡ 이하는 50% 감면, 85㎡ 이하는 25% 감면됩니다. 공시가격이 수도권 6억원, 지방 3억원 이하일 경우 5년 이상 임대를 한다면 종합부동산세도 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

참고로 부동산대책으로 발표된 내용 중 주택을 신축하여 분양 후 매매하고자 하는 분들은 주의 깊게 살펴야 할 사항이 있습니다. 양도소득세 신고 납부시 취득한 실거래가액을 확인할 수 없는 경우 기준시가를 적용하여 환산한 취득가액으로 양도소득세를 계산하는데, 2018년 1월1일 이후 양도하는 분부터는 건물을 신축하여 취득한 후 5년 이내에 양도할 경우 환산취득가액(건물분)의 5%를 가산세로 부과하도록 하는 방침입니다.

주택을 신축하여 판매할 때 시공업자에게 의뢰할 경우 부가세 문제로 현금공사를 하려고 하고, 직영으로 공사를 진행할 경우에도 일용직 일당, 4대 보험 등 추가비용이 들게 됩니다. 또한 이를 적정하게 지급했음에도 불구하고 증빙하지 못하는 경우들이 많습니다. 만약 취득가액과 양도가액이 거의 차이가 나지 않아 양도세가 없다고 하더라도 건물을 신축하고 5년 이내 양도하는 경우 환산취득가액의 5%를 가산세로 내게 된다고 이해하면 됩니다.

세금은 취득 및 양도하는 시기에 따라 항상 다르게 적용된다는 점을 인지하시고, 미리 준비한다면 절세할 수 있을 것입니다. [월간 ‘전원속의 내집’(http://www.uujj.co.kr) 제공]