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◇둔촌주공, 분양보증 신청…분상제 전 분양 유효
21일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 둔촌주공재건축 조합은 지난 17일 분양보증 심의신청을 완료했다. 허그 분양보증서가 있어야 관할 지자체에 입주자모집공고 승인신청(분양신청)을 할 수 있다.
둔촌주공은 지난 8일 예정된 임시총회가 무산되면서 사실상 상한제 적용이 확실시됐다. 하지만 조합 집행부가 상한제 전 강행 의지를 드러내면서 상황이 달라졌다. 집행부는 지난 15일 긴급 대의원회를 열어 상한제 적용 전 분양승인 신청 절차에 착수하기로 결정했다. 서울시 관계자도 “둔촌주공 재건축조합으로부터 28일까지 입주자모집공고를 신청하겠다는 의사를 확인했다”고 밝혔다.
조합 집행부는 상한제 유예기간 안에 분양 신청을 먼저 하고, 추후 임시총회를 열어 관리처분계획변경을 처리하는 등 사후 보완을 하겠다는 계획이다. 강동구청측은 상한제 전 일반분양에 반대하는 ‘둔촌주공 조합원모임’의 요청에 따라 조건부 승인을 하지 않겠다는 입장이지만, 분상제 적용 기준은 분양신청일이다.
다만 분양보증서가 언제 발급되느냐가 관건인데, 정부의 부동산정책 기조를 감안했을 때 28일 이전 승인 가능성에 무게가 실린다. 당장 둔촌주공이 상한제를 적용받아 분양이 연기되면 정부가 목표로 한 올해 민간공급물량에 차질을 빚게 된다. 둔촌주공 재건축은 둔촌동 일대 62만623㎡부지에 지하 3층∼지상 35층 85개 동, 총 1만2032가구를 짓는 사업이다. 이 가운데 4786가구를 일반분양한다.
물론 변수는 있다. 현 집행부에 반대하는 둔촌주공 조합원모임이 내달 8일 총회를 열어 집행부 해임 결의안을 처리하겠다는 입장이다. 조합간 마찰이 심해질 경우 강동구청이 분양 승인을 거부할 가능성도 남아있다. 분양 신청을 하면 상한제 유예는 받을 수 있지만, 승인을 받지 못하면 분양을 할 수 없게 된다. 강동구청은 “분양신청을 했어도 1~2주안에 승인을 못받으면 상한제 유예도 안된다”는 입장이다.
◇논란의 핵심은 분양가…‘누구 말이 맞나’
난처해진 집행부가 내달 8일 총회에서 꺼낼 카드는 “상한제보다 HUG의 분양가 기준이 더 낫다”고 조합원들은 설득하는 것이다.
조합은 지난해 12월 분양가를 3.3㎡당 3550만원으로 정한 뒤 HUG에 분양보증을 신청했으나 HUG는 이를 반려하며 2978만원을 제안했다. 이에 조합은 용역을 의뢰했고, 상한제 적용 후 분양가는 2842만~3561만원으로 나왔다.
집행부 측은 상한제 도입 취지상 분양가가 HUG가 제시한 수준보다 더 높은 가격으로 책정되기 어렵다는 논리를 펼치고 있다. 상한제 적용시 택지비, 건축비를 기준으로 분양가를 책정한 뒤 지자체 분양가심사위원회 심의를 거치게 돼 있다. 지난해 11월 분양가상한제 지정 직후 국토부에서 “상한제 적용 지역 분양가가 주택도시보증공사(HUG)가 규제한 가격보다 5∼10% 낮을 것으로 본다”고 언급한 점도 부담이다.
하지만 조합원모임은 크게 반발하고 있다. 한 조합원은 “용역 의뢰 결과 최저금액 2842만원은 가산비를 전혀 고려하지 않았을 때 나온 금액”이라면서 “둔촌주공의 경우 대단지 특성상 가산비가 높게 책정될 수밖에 없고, 개별 요인 등을 감안한 시세보정 또한 보수적으로 했다”고 설명했다. 그는 이어 “HUG분양가로 결정되면 조합원들의 추가 분담금이 최소 1억원 이상 늘어난다. 여기에 이주비 대출 이자도 5000만~7000만원 가량 더 내야 한다”고 분통을 터뜨렸다.
박원갑 KB은행 부동산수석전문위원은 “결국 정부의 정책리스크, 시장리스크 등을 감안했을 때 분양가상한제 적용 전 선분양으로 가닥을 잡은 것 같다”면서 “정부 입장에서도 최근 공급 부족 얘기가 나온 상황에서 둔촌주공 분양일정을 당겨서 조기 내 집 보유 효과를 유도하길 바랄 것”이라고 말했다.
