이지스밸류플러스리츠, 배당수익률 '매력적' 시장상황은 '글쎄'

[이데일리 김성훈 기자] DB금융투자는 다음달 기업공개(IPO)를 앞둔 이지스밸류플러스리츠에 대해 배당수익률(6.2%)이 매력적이지만 코로나19로 임대 오피스 시장이 불안정한 상황에서 중장기적 투자에 나설 것을 조언했다.

이지스밸류플러스리츠는 태평로빌딩을 보유한 이지스97호의 수익증권을 매입하는 구조인 재간접 리츠다. 공모 예정금액은 1185억원, 공모가는 주당 5000원(주식수 2370만주)에 확정됐다.

매각차익을 제외한 5년 평균 배당수익률은 6.2%다. 향후 유상증자를 통해 오피스와 물류센터, 데이터센터 등의 물건을 편입할 계획도 가지고 있고 이지스자산운용이 보유한 자산이 편입대상이 될 전망이다.

해당 리츠의 기초자산은 CBD(서울 중심업무지구)에 위치한 태평로빌딩이다. 삼성생명과 CJ대한통운, 중국공상은행 등이 임차인으로 있으며 4월 기준 공실률은 5.4%다. CBD 특성상 프라임 오피스 공급이 원활하지 않기 때문에 임차 수요는 풍부한 편이다.

특별한 변수가 없는 한 임차인 확보에 대해 우려할 필요는 없다. 임차인의 가중평균잔여임대기간(WALE)이 2.3년 수준으로 길지 않기 때문에 임차 공백으로 공실률의 변동성이 클 수는 있다. 반면 입주자가 다양성을 확보한 특성상 공실률이 급증하면서 리츠 영업수익이 급격히 감소할 가능성은 낮은 것으로 판단된다.

이지스밸류플러스리츠 배당의 기반인 태평로 빌딩의 임대수익에 대한 리스크는 커 보이지 않는다. 오피스 위치가 경기 상황에 대응력이 높은 대기업 및 금융권의 임대 수요가 있는 곳이기 때문이다. 빌딩 매입금액(3025억원)도 적정하고 임대료 등도 주변 지역 오피스의 평균 수준이다. 따라서 이지스밸류플러스리츠가 제시하는 연 환산 배당수익률는 신뢰할만한 수준이다.

다만 향후 경기 상황이 불투명하고 전체 오피스 시장 전반에 불안감이 있다는 점은 고려요소다. 조윤호 DB금융투자 연구원은 “공모 리츠 시장의 잠재적 큰 손인 이지스자산운용의 IPO 첫 작품이란 점에서 안정성이 높은 리츠상품에 배당수익률은 매력적이다”면서도 “코로나19로 임대 기반 오피스 시장이 불안정한 상황에서 리츠 주가 급등을 기대하기는 어렵다고 보여 중장기적인 관점으로 투자하기를 권한다”고 말했다.