[똑똑한 부동산]재건축초과이익환수제, 어떻게 준비 중이죠?

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[김예림 변호사·이데일리 황현규 기자] 재건축부담금(초과이익환수금)이 본격적으로 징수된다. 지난해 12월 재건축 초과이익환수제에 관한 결정이 나온 이후 정부는 전국 62개 재건축 조합에 대해 총 2533억원의 부담금을 걷을 예정이다.

재건축 부담금은 재건축 사업으로 발생한 초과이익을 부담금으로 환수하는 제도다. 재건축 사업으로 발생한 초과이익을 다시 가져간다는 것이다. 이렇게 환수된 부담금은 공공임대 아파트를 짓는 등 공익사업을 시행하는 데 쓰인다.

(사진=뉴시스 제공)

그렇다면 재건축 부담금은 구체적으로 얼마나 될까? 재건축 부담금은 쉽게 말해 재건축으로 번 이익 중 일부를 걷는 금액이다. 재건축 사업으로 지어진 아파트의 값과 재건축 사업을 추진하지 않았을 시 자연스럽게 상승하는 아파트 값의 차이를 기준으로 매긴다. 이 금액이 조합원 1인당 3000만원을 초과하면 그 금액의 최대 50%까지 부과할 수 있다.

이제까지 공시가격이 급격히 오르면서 과잉 징수가 되는 것 아니냐는 지적이 있었으나, 최근 국토교통부는 개시시점과 종료시점의 주택가격 산정시 동일한 공시비율을 적용하도록 관련법 개정을 마친 상황이다.

그러면 재건축부담금을 누가 낼까. 헷갈려하는 사람이 많지만 준공인가가 나온 당시 조합원이 내야한다. 만약 준공 이후 집 주인이 바뀌었더라도 준공인가 시점 조합원이 부담금을 내야한다는 의미다.

징수 방식은 조합이 재건축부담금을 정부·지자체에 납부하고, 이를 조합원에게 청구하는 식이다. 다만 이미 시간이 한참 지나 조합이 해산한 경우에는, 지자체가 직접 나서 당시 조합원들로부터 재건축부담금을 징수해야 한다.

재건축 초과이익환수제가 본격적으로 시행되면서 재건축 조합들도 각자 살길을 찾아 고군분투하고 있다. 사업 추진 자체를 고민하는 단지부터, 아예 공사비를 책정하는 경우도 있다. 재건축 부담금으로 환수되느니 아파트라도 고급으로 짓겠다는 생각이다. 초과이익환수제가 적용되지 않는 리모델링이나 재개발 구역 쪽으로 투자 수요가 몰리는 현상도 생겨났다. 이제 재건축 아파트를 보유하고 있다면, 또 하나의 중요한 변수인 ‘재건축 부담금’을 반드시 따져봐야 한다.