[안수남의 절세 비법]똑같은 아파트인데...3개월 차이로 양도세 ‘8천 vs 8억’

[안수남 세무법인 다솔 대표세무사] ‘세상사 타이밍’이라는 말이 있다. 운동선수들에게는 0.01초 차이로 메달 색깔이 달라지고, 교차로에서 0.1초 차이로 사고를 피할 수도 있다. 어떤 사람은 1초 차이로 스쳐 지나간 이와 인연이 되기도 하고, 반대로 악연이 되기도 한다.

안수남 세무법인 다솔 대표 세무사

같은 회사에 근무하는 김 이사와 이 부장은 재건축을 진행하고 있는 서울의 한 아파트를 비슷한 가격을 주고 샀다. 다만 이 부장은 김 이사보다 3개월 늦게 매수했다. 지지부진하던 재건축 사업은 11년 만에 완료돼 입주를 했다. 입주 이후 김 이사는 얼마 지나지 않아 아파트를 처분했다. 20억원의 양도차익이 났음에도 양도소득세는 8000만원 정도 납부했다.

이 부장은 김 이사가 낸 양도소득세 규모를 듣고 본인 또한 3개월 뒤에 아파트를 처분했다. 비슷한 시기에 매입해 비슷한 가격에 팔았던 이 부장은 양도소득세 역시 김 이사와 비슷할 것으로 예상하고 필자에게 양도소득세를 신고하러 찾아왔다. 그러나 필자가 계산한 양도소득세를 보고 이 부장은 어리둥절해 하면서 말문이 막혔다.

이 부장이 내야 할 양도소득세는 8억원으로 김 이사가 납부한 양도소득세(8000만원)보다 무려 10배가 많았기 때문이다. 김 이사와 이 부장은 비슷한 시기에 같은 아파트를 샀고, 또 비슷한 시기에 팔아 양도차익도 같았다. 김 이사와 이 부장 둘 다 1세대 1주택인데 무슨 까닭에서 양도소득세는 10배나 차이가 났을까?

재건축이나 재개발아파트는 특수한 부동산이다. 보통의 부동산은 살 때도 팔 때도 보유기간도 부동산 상태이다. 그러나 재개발·재건축아파트는 권리변환일(現 관리처분계획인가일) 전에는 부동산이지만 권리변환일 후에는 조합원 입주권으로 바뀐다. 조합원 입주권은 부동산이 아니라 부동산을 취득할 수 있는 권리로 자산 종류가 달라진다. 공사가 완료되면 다시 부동산(아파트)로 변환되는데 어느 시점에 취득·양도 했는지에 따라 자산종류가 다르고 보유기간 계산이 달라진다.

현재 관리처분인가 전에 부동산(주택)을 취득해서 준공 후에 양도를 한 경우 보유기간 계산은 취득일로부터 양도일까지로 한다. 반면에 관리처분 인가 이후 조합원입주권을 취득해 준공일 이후에 양도한 경우 보유기간 계산은 준공일로부터 아파트 양도일까지로 한다.

김 이사는 과거 아파트를 매매할 당시 권리변환일(2005년 5월 30일 이전에는 ‘사업시행인가’일이 기준)전에 아파트를 취득했기 때문에 보유기간은 12년을 넘어 1세대1주택으로 비과세도 되고, 9억원 초과하는 양도차익은 장기보유특별공제를 80% 받았다. 이러한 이유로 20억원의 양도차익에도 양도소득세는 8000만원 정도밖에 안 나왔다.

반면 이 부장은 권리변환일 이후 아파트를 매수해 양도소득세에서 큰 차이를 보인 것이다. 이 부장의 해당 아파트 보유기간은 준공일로부터 양도일까지로 계산돼 2년 미만 보유로 1세대 1주택 비과세도 받지 못했다. 여기에 장기보유특별공제 대상도 되지 않아 양도소득금액에 42%의 최고세율을 적용받아 양도소득세를 무려 8억원 가량 과세 받았던 것이다.

재개발·재건축아파트는 취득시기와 양도시기 모두 중요하다. 양도시기에 따라 비과세와 중과세 그리고 장기보유특별공제가 어떻게 달라지는지 다음 편에서 살펴보기로 한다.