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송파구 잠실미성크로바 아파트도 설계안을 두고 조합 측과 상가 측이 갈등 중이다. 단지 내 위치한 상가 85개 상인들은 조합 측이 제시한 설계안이 상가 운영에 불리하다는 입장이다. 상가 측의 입장이 설계안에 반영되지 않을 시 법적 분쟁도 고려 중으로 알려졌다. 잠실미성크로바 설계안은 현재 서울시 건축 심의를 받고 있다.
◇조합설립부터 관리처분까지…매 단계마다 분쟁
아파트 단지 내 상가가 재건축 사업의 주요 변수가 됐다. 조합 설립 및 설계안을 둘러싼 주민과 상가의 갈등으로 재건축 사업이 최대 10년 이상 지연될 수 있다는 지적도 나온다. 사업 지연 시 이자 비용 등 경제적 피해가 불가피한 만큼 전문가들은 지자체가 적극 나서 갈등을 중재하는 협의체 구성을 제안한다.
주택산업연구원에 따르면 지난 2003년부터 지난해까지 재건축 관련 주택-상가 간 소송 건수는 총 73건에 달한다. 사유별로는 △소유권 이전등기(19건) △관리처분계획취소(15건) △토지분할(14건) △조합설립인가 무효(13건) 등 재건축 과정 전반에 걸쳐 있다.
문제는 조합-상가 간 갈등으로 재건축 사업이 지연 될 시 막대한 경제적 손실이 발생한다는 점이다. 사업지연으로 인한 이사부담과 물가상승으로 사업비가 증가할 수 있다.
지난 2010년 3월 준공을 완료한 서울 강동구 길동 진흥아파트는 철거 완료 후 상인들이 관리처분인가 변경을 요구하며 이주를 거부, 2년 이상 재건축 사업이 지연된 바 있다. 단지 측은 이자비용 등 사업지연 비용으로 100억 이상을 소요한 것으로 추정된다. 앞서 언급한 개포주공1단지도 사업시행변경인가 지연으로 분양가 상한제 직격탄을 맞게 됐다.
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전문가들은 지자체와 정비 사업 지원 기구(한국감정원·한국토지주택공사) 등이 적극적으로 주민-상가 간 갈등 중재에 나서야한다고 강조한다. 이를 위해 사전협의체를 제도화할 필요가 있다고 입을 모은다. 이제까지 지자체는 주민-상가 간 협의를 당사자에게 요구할 수 있으나, 이를 직접적으로 나서서 참여할 의무는 없었다. 중재자가 없다보니 주민-상가 간 갈등이 불필요하게 장기화됐다는 지적도 제기돼왔다.
강현귀 주택산업연구원 책임연구원은 “조합설립 전부터 준공까지 재건축 전 과정에서 지자체 등 중재자들을 세워두는 시스템이 필요하다”며 “구체적인 합의 가이드라인까지 설계해 객관적이고 합리적인 합의가 나올 수 있도록 관계 당국이 나서야한다”고 설명했다.
또 상가 측에 입주권을 보장하는 방법도 거론된다. 강 책임연구원은 “상가 소유주 대부분은 오히려 입주권을 원하는 경우가 많은데, 오히려 이들의 입주권을 보장해 불필요한 갈등 비용을 줄이는 것이 양 측에 이익이 될 수 있다. 공사가 10년 길어지는 것보다는 서로 한발 양보하는 게 낫다”고 했다.
실제 지난달 서초구 신동아아파트는 상가 측과의 ‘입주권 협의’를 통해 3년간의 법적 분쟁을 끝낸 바 있다. 조합 관계자는 “상가 측의 입주권을 보장해 상가의 이득을 보장할 뿐만 아니라 빠른 공사 진행으로 재건축 초과이익환수제까지 피하게 됐다”고 말했다.
