뉴타운 투자했는데 '무허가건물'이라면?[똑똑한 부동산]

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 최근 신림1구역이 건축심의를 통과했다. 신림동 뉴타운은 크게 세 구역으로 나뉘는데, 전부 개발이 완료되고 나면 총 6200 세대의 대단지가 탄생한다. 특히 신림1구역의 경우에는 신림동 뉴타운 중 가장 규모가 크고 입지도 훌륭하다. 2023년도에 개통 예정인 신림선 서울대벤처타운역까지 개통되면 신림1구역은 초역세권 단지가 돼 여의도와 강남을 30분 내 진입할 수 있는 입지가 된다.

서울 남산에서 바라본 한강 이남 아파트 단지 모습. (사진=연합뉴스)

그런데 신림동 뉴타운에는 큰 특징이 있다. 바로 무허가건물의 비중이 매우 높다는 것이다. 신림1구역의 경우만 보더라도 조합원 2160세대 중 무허가건물 소유자가 차지하는 비중이 677세대나 된다. 다른 재개발 구역에 통상 수십 채의 무허가건물만이 존재한다는 점에 비추어 보면 상당한 숫자다.

문제는 무허가건물 소유자는 원칙적으로 불법건축물을 소유하고 있는 것이어서 재개발 분양 자격을 인정받을 수 없다는 것이다. 이를 인정하면 불법을 저지른 사람에 대해 혜택을 주게 돼 불법을 용인하게 된다는 취지에서다. 이때 모든 무허가건물 소유자가 분양 자격을 인정받지 못하는 것은 아니고 아주 예외적으로 일정한 요건을 갖춘 경우 분양 자격을 인정해주고 있다.

무허가건물 소유자의 분양 자격에 관해서는 각 시도의 조례와 조합 정관에 정해져 있다. 예를 들어 서울시는 1989년 1월 24일 이전부터 존재하는 주거용 건축물로서 조합 정관에서 분양 자격을 인정하기로 한 경우에 한해 무허가건물 소유자에게도 분양 자격을 부여하고 있다. 이때 무허가건물의 건축시점이 가장 중요할 수밖에 없는데 이는 보통 무허가건물확인원을 통해 확인한다.

그런데 종종 무허가건물확인원이 없는 사례도 있다. 이 경우 무허가건물 소유자는 항공사진이나 전입신고내역 등을 통해 무허가건물이 위 시점 이전에 건축됐다는 점을 스스로 밝혀야 한다. 이처럼 무허가건물확인원이 없는 경우에는 무허가건물의 건축시점을 밝히는 것에 한계가 있을 수 있기 때문에 웬만하면 거래하는 것을 권하지 않는다. 실제 시장에서도 무허가건물확인원이 있는 경우와 없는 경우의 매매가격이 상당히 차이가 난다.

무허가건물은 권리가액이 낮아 매매가격 자체가 낮은 장점이 있다. 이런 이유로 재개발 투자를 원하는 사람들에게는 상당히 매력적인 투자처가 된다. 다만 입주권이 부여되는 무허가건물 요건이 까다롭기 때문에 투자시 각별한 주의가 필요하다.

김예림 변호사.